公募REITs有望三年内扩展至商业地产领域
2020-05-09 18:31:15 来源：财视中国
关键字：公募REITs 商业地产
五一节前的最后一天，证监会、国家发改委联合发布《关于关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），并向社会公开征求意见。这意味着中国REITs经历了十多年的探索，终于正式启航！
尽管试点只是刚刚拉开帷幕，但不少机构已怦然心动，更有不少业内人士期待公募REITs试点早日放开到商业地产、住房租赁等领域。带着一系列问题，财视中国与绿地金融首席战略官、战略发展与产业协作部副总裁李想进行了连线。值得一提的是，早在2018年，李想就对REITs在中国的落地做出了预判：“未来三年内国内将推出真正意义上的公募REITs，时间窗口可能是2019年建国70周年之际或2020年深交所、上交所成立30周年之际。”
多家机构跃跃欲试
国际上，REITs被视为资产配置中的第四类资产。我国尽管尚无真正意义上的REITs产品，但类REITs产品已运作超过4年，2018年沪深交易所也针对基础设施类ABS出台了业务规范性文件。
既然三年前就做出了判断，自然不会只停留在“言”阶段。“绿地金融高度关注国内REITs的推出，2018年在新一轮三年规划中，公司提出向‘赋能投资商+创新服务商+财富管理商’转型升级，其中创新服务商最重要的转型措施就是大力推进ABS、REITs等资产证券化业务，运用创新金融工具盘活不动产领域的存量资产，从那时起公司就在REITs业务团队的搭建和能力培育等方面进行了大量的前期积累。现在《指引》落地，我们已经做好了比较充分的前期工作，尤其是在仓储物流、产业园区方面。”李想谈道。
有意参与公募REITs的企业当然不止绿地金融一家。据了解，不少基金公司已明确将开会研究，更有多家公司此前就已进入筹备阶段；不过也有相当多的基金公司表示，鉴于《指引》征求意见稿刚刚落地，公司也不具备相关经验，因此会先行观望。综合来看，在公募REITs业务上最具优势的是有大型券商股东背景或有成熟ABS经验的公司，或是具有公募基金资格的券商资管公司。
保险机构同样关注基建公募REITs产品的投资，一来在国外，REITs是保险资金的重要配置资产之一，二来即将落地的基建公募REITs相当于“公募基金+ABS”，较ABS流动性更好。此外，银行作为市场上最大的金主和基础设施领域最大的债权人，亦不会缺席公募REITs。
三年内将扩展至商业地产领域
公募REITs主要指公开发行不动产投资信托基金，是很适合在商业地产领域展开应用的。李想告诉财视中国，从美、日、澳、英等发达国家的历史经验来看，商业地产REITs推行最快的时期，往往是该国房地产市场承受压力的时期，或者是商业地产需要转型的时候。“此时企业的正常融资难度变大，政府和企业自身都更有动力去推进资产证券化帮助企业资产出表，而且往往还伴随着税收优惠政策。国内的商业不动产目前已经由增量市场逐渐过渡为存量市场，正处于这个节点。”
然而，根据证监会和发改委的通知，本次基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、产业园区等七大领域，尚未涉及写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域。
对此，李想倒不觉得意外。“REITs在国内是新生事物，出于稳妥考虑，不可能一步到位，我国是用相对安全的资产——基础设施进行尝试，在试行过程中逐步积累立法、投资者保护、发行规则、产品设计等方面的经验，这是一种比较稳健的方式，也是一个合理且更有利的方向。待各方面细则日渐完善，公募REITs必然顺势扩展到商业地产领域，个人预计会在三年内。”
公募REITs与类REITs将长期共存
之前，由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律，因此市场上只有部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品，基本集中在私募领域。与真正的REITs产品相比，类REITs在交易结构、运营方式、收益分配等方面存在一定差异。
如今，公募REITs落地指日可待，相关研究指出，国内公募REITs的市场规模可达数万亿元，试点阶段就可能达到千亿级别。李想表示，类REITs与公募REITs 相当一段时期内将长期共存。“相比类REITs，公募REITs实现了物业的真实出售和资本变现，本身偏股性而非债性，但就物业持有人的决策点而言，不一定适合采用公募REITs，所以二者会长期并存。但从整体趋势来看，公募REITs会越来越成为主流，而且公募REITs积累的经验会反过来促进类REITs的发行规则、产品设计等进一步完善，甚至当类REITs达到一定标准后，它会向公募REITs方面转型。”
首批产品收益率预计在6%以上
众多机构有意参与公募REITs，除了其可观的市场规模，收益也是一大吸引力。
国内类REITs产品已运作多年，如鹏华基金于2015年发行的国内首只公募REITs基金，截至4月30日，其成立以来的净值增长率为34.12%，今年以来的收益率约为3.59%。相关人士认为，相较于基建类资产支持证券3%~4%的收益水平，公募REITs投资者有望获得更高收益。
“从国际上来看，若商业不动产作为基础资产发行REITs产品，收益率至少要达到5%。本次国内试点虽然是基础设施领域，但通常来说，第一批发行产品的资产质量会非常好，因为第一批申报的机构多，有关部门必然要优中选优。从这个角度看，第一批公募REITs的收益率会相对更高，预计能达到6%以上，这也是市场期望的收益率。”
“等未来公募REITs全面展开，平均收益率可能会有所下滑，但一般不会低于5%，而且整体会保持在较为稳健的水平。”李想说道。
【采访嘉宾简介】
李想，复旦大学产业经济学博士，CPA，绿地金融控股集团首席战略官。
在产业研究、企业战略规划、股权投资管理等方面具有十多年工作经验。作为项目主要负责人，为浙江物产集团、上海张江集团、锦江酒店集团、绿地金融控股集团等多家大型企业集团和上市公司提供产业研究、企业咨询和战略规划服务，涉及房地产、园区开发、商贸流通、酒店、金融等多个行业。
在国内外刊物上发表各类经管类文章30多篇，多次作为嘉宾参加CCTV证券投资频道、第一财经的节目制作。
尽管试点只是刚刚拉开帷幕，但不少机构已怦然心动，更有不少业内人士期待公募REITs试点早日放开到商业地产、住房租赁等领域。带着一系列问题，财视中国与绿地金融首席战略官、战略发展与产业协作部副总裁李想进行了连线。值得一提的是，早在2018年，李想就对REITs在中国的落地做出了预判：“未来三年内国内将推出真正意义上的公募REITs，时间窗口可能是2019年建国70周年之际或2020年深交所、上交所成立30周年之际。”
多家机构跃跃欲试
国际上，REITs被视为资产配置中的第四类资产。我国尽管尚无真正意义上的REITs产品，但类REITs产品已运作超过4年，2018年沪深交易所也针对基础设施类ABS出台了业务规范性文件。
既然三年前就做出了判断，自然不会只停留在“言”阶段。“绿地金融高度关注国内REITs的推出，2018年在新一轮三年规划中，公司提出向‘赋能投资商+创新服务商+财富管理商’转型升级，其中创新服务商最重要的转型措施就是大力推进ABS、REITs等资产证券化业务，运用创新金融工具盘活不动产领域的存量资产，从那时起公司就在REITs业务团队的搭建和能力培育等方面进行了大量的前期积累。现在《指引》落地，我们已经做好了比较充分的前期工作，尤其是在仓储物流、产业园区方面。”李想谈道。
有意参与公募REITs的企业当然不止绿地金融一家。据了解，不少基金公司已明确将开会研究，更有多家公司此前就已进入筹备阶段；不过也有相当多的基金公司表示，鉴于《指引》征求意见稿刚刚落地，公司也不具备相关经验，因此会先行观望。综合来看，在公募REITs业务上最具优势的是有大型券商股东背景或有成熟ABS经验的公司，或是具有公募基金资格的券商资管公司。
保险机构同样关注基建公募REITs产品的投资，一来在国外，REITs是保险资金的重要配置资产之一，二来即将落地的基建公募REITs相当于“公募基金+ABS”，较ABS流动性更好。此外，银行作为市场上最大的金主和基础设施领域最大的债权人，亦不会缺席公募REITs。
三年内将扩展至商业地产领域
公募REITs主要指公开发行不动产投资信托基金，是很适合在商业地产领域展开应用的。李想告诉财视中国，从美、日、澳、英等发达国家的历史经验来看，商业地产REITs推行最快的时期，往往是该国房地产市场承受压力的时期，或者是商业地产需要转型的时候。“此时企业的正常融资难度变大，政府和企业自身都更有动力去推进资产证券化帮助企业资产出表，而且往往还伴随着税收优惠政策。国内的商业不动产目前已经由增量市场逐渐过渡为存量市场，正处于这个节点。”
然而，根据证监会和发改委的通知，本次基础设施REITs聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、产业园区等七大领域，尚未涉及写字楼、商场、酒店、长租公寓等传统商业地产领域。
对此，李想倒不觉得意外。“REITs在国内是新生事物，出于稳妥考虑，不可能一步到位，我国是用相对安全的资产——基础设施进行尝试，在试行过程中逐步积累立法、投资者保护、发行规则、产品设计等方面的经验，这是一种比较稳健的方式，也是一个合理且更有利的方向。待各方面细则日渐完善，公募REITs必然顺势扩展到商业地产领域，个人预计会在三年内。”
公募REITs与类REITs将长期共存
之前，由于国内尚未推出严格意义上REITs的相关法律，因此市场上只有部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品，基本集中在私募领域。与真正的REITs产品相比，类REITs在交易结构、运营方式、收益分配等方面存在一定差异。
如今，公募REITs落地指日可待，相关研究指出，国内公募REITs的市场规模可达数万亿元，试点阶段就可能达到千亿级别。李想表示，类REITs与公募REITs 相当一段时期内将长期共存。“相比类REITs，公募REITs实现了物业的真实出售和资本变现，本身偏股性而非债性，但就物业持有人的决策点而言，不一定适合采用公募REITs，所以二者会长期并存。但从整体趋势来看，公募REITs会越来越成为主流，而且公募REITs积累的经验会反过来促进类REITs的发行规则、产品设计等进一步完善，甚至当类REITs达到一定标准后，它会向公募REITs方面转型。”
首批产品收益率预计在6%以上
众多机构有意参与公募REITs，除了其可观的市场规模，收益也是一大吸引力。
国内类REITs产品已运作多年，如鹏华基金于2015年发行的国内首只公募REITs基金，截至4月30日，其成立以来的净值增长率为34.12%，今年以来的收益率约为3.59%。相关人士认为，相较于基建类资产支持证券3%~4%的收益水平，公募REITs投资者有望获得更高收益。
“从国际上来看，若商业不动产作为基础资产发行REITs产品，收益率至少要达到5%。本次国内试点虽然是基础设施领域，但通常来说，第一批发行产品的资产质量会非常好，因为第一批申报的机构多，有关部门必然要优中选优。从这个角度看，第一批公募REITs的收益率会相对更高，预计能达到6%以上，这也是市场期望的收益率。”
“等未来公募REITs全面展开，平均收益率可能会有所下滑，但一般不会低于5%，而且整体会保持在较为稳健的水平。”李想说道。
【采访嘉宾简介】
李想，复旦大学产业经济学博士，CPA，绿地金融控股集团首席战略官。
在产业研究、企业战略规划、股权投资管理等方面具有十多年工作经验。作为项目主要负责人，为浙江物产集团、上海张江集团、锦江酒店集团、绿地金融控股集团等多家大型企业集团和上市公司提供产业研究、企业咨询和战略规划服务，涉及房地产、园区开发、商贸流通、酒店、金融等多个行业。
在国内外刊物上发表各类经管类文章30多篇，多次作为嘉宾参加CCTV证券投资频道、第一财经的节目制作。
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