“千亿帝国”恒大大量出售物业了，受伤的商业地产下一步往哪儿迈？

这几天，“恒大7月7日曝光223项物业出售清单”的消息在地产圈引起了不小的轰动。

从清单来看，恒大出售的物业绝大多数是商业物业，多位于一线及省会城市，区位条件不差，而且与商业做得好的房企相比，规模也不占劣势。那么恒大为何坚持要出售？

有分析认为，恒大坚持出售大概率是因为管理的缺失——恒大没有独立的商业管理团队。同时，恒大的投资物业业绩并不理想，2019年投资物业全年租金收入13.6亿元，收益率不足1%。

所以出售低收益、不擅长的项目对恒大而言并非坏事。而即便不出售，200多项商业物业今年的收益对恒大全年业绩的助力亦将微乎其微：今年上半年，我国的商业地产受伤颇深。

2020上半年商业地产租金骤减20%

由于疫情带来的客流枯竭以及真金白银的减免租金措施，各大商业地产运营商的收入出现不同程度下滑。

2020年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体下跌。有关报告显示：由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街商铺平均租金为每天25.1元／平方米，环比下跌2.41％；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心商铺平均租金为每天26.8元／平方米，环比下跌1.09％。TOP20内房企总租金收入同比下滑20%，其中保利发展上半年的运营收入同比几乎腰斩。

疫情下，空铺率也恶化：2-4月全国典型购物中心的客流仅为去年客流均值的36％，全国典型购物中心平均空置率（空铺面积／总铺位面积）为21.10％，超过行业公认的空铺率警戒线20％。

绿地金融首席战略官、战略发展与产业协作部副总裁李想表示：“商业地产需求主要来自中小企业，疫情导致中小企业商业活动停滞、经营压力增大，减少或延迟商业地产的市场需求，空置率短期急升，长期出租率和租金水平亦可能承压；同时，为应对疫情，商业地产的运营方纷纷自发减免租金。这些都导致商业地产经营收入的大幅缩水，投资收益降低，资产价格下行压力增加，影响投资人对商业地产的投资信心，市场交易活跃度显著下降。”

相关统计显示，部分预计一季度签约或交付的项目出现了延迟甚至停滞。不过，随着疫情逐步可控和复工复产的推进，上半年商业地产大宗交易市场的交易量在4月和6月迎来小高峰。

疫情“催化”商业地产转型升级

除了恒大，或因现金流压力、或因转型能力不足，今年上半年有部分企业没能扛过疫情，如FUNWORK和WE+酷窝接连停运、全时便利店退出京津市场，但同时也有众多从业者坚守，更有不少外资进场，比如在2月疫情得到控制的初期和六月国内疫情平稳这两个节点，外资在商业地产大宗交易市场的活跃度和市场参与度就有明显提升。

事实上，国内优质的商业物业资产持续吸引着凯德、黑石、领展、ARA等国际金融机构的投资兴趣，2019年外资在中国优质商业不动产的投资额达到811元人民币，占总投资额的27%。今年有关调查显示，多数受访者看好中国大陆商业地产市场的发展，在国内疫情最严重的第一季度，三成受访者称投资活动几乎未受影响，62%的受访者表示虽有一定影响，但会继续投资中国大陆市场。戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示：“短期的疫情相较北京、上海、深圳、广州等城市多年成熟的基础和未来庞大的发展潜力只是插曲，过去几年资产价值直线上升让投资者一直等待市场回调的入市机会。”

商业地产的良性运转和持续稳定发展，有利于疫情后的社会稳定、激发商业经济活力。但一方面，疫情对商业和产业资金链、产业链的破坏正在加速显现，另一方面，疫情带来人们消费观念、生活方式的改变。在这一背景下，下半年商业地产的资产重组还将加速，商业经营、市场销售也将进一步转变。

对我国的商业地产而言，这是最好的时代，也是最坏的时代。

李想指出，后疫情时代我国商业地产转型是行业的必然发展趋势，将由规模导向转为能力导向：“竞争能力将从成本、规模、速度转向资本运作和资产管理，产业链也将精细化分工，行业加速实现投资商、开发商、运营商三者分离商业模式加速向合资、代建、托管的轻资产模式转型。其中，大型房企由于融资能力强、能持续获得低成本资金和优质土地资源、具备自持运营能力，未来将成为全产业链玩家；一部分开发商会向专业的资产运营商或空间管理商转型，而更多中小开发商则必须集中资源做自己擅长的空间营造，将投资和运营环节让渡给更专业的机构。”

他还谈到，我国商业地产的未来在于把间接融资转化为直接融资，把低活的不动产变成高活的金融产品：“概括来说，未来国内商业地产投融资的新模式，就是前端金融资本加大投资、中端专业机构强化运营、后端资产证券化促进退出。”

其中，产业链中端的发展离不开互联网与科技的契机。相关分析认为，未来商业地产企业应加速融合线上线下同步发展，推动营销模式持续升级，通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式，尤其是5G技术，将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式。

REITs尽快落地将丰富行业融资及退出渠道

今年上半年，世茂、新城、美的、富力等多家房企通过资产证券化进行了融资。通过ABS，可以提前释放企业旗下投资物业的商业价值，既能帮助企业渡过疫情关键期，还有助于提速发展，提前实现商业目标。

目前，国内的CMBS、类REITs等产品体系也相对成熟，据了解，2014年以来，累计完成备案的类REITs产品规模已超过1300亿。然而，类REITs比起国际意义上的REITs仍然存在一定差距，缺点也比较明显，比如流动性较差、门槛高、偏于债性。有业内人士直言，目前国内商业地产多依靠借钱融资的模式发展，也就是借债，借债需要还利息，而当下利息成本较高，而且商业地产目前的融资渠道也很单一，在一定程度上限制了企业的发展。

李想表示，现有的工具并未实现物业的真实出售和资产变现，相对国外，我国的商业地产缺少盘活机制和退出渠道，REITs正是急需补上的一环：“REITs可以有效盘活存量资产、降低企业杠杆，通过股权资本变现回收实现轻资产运营，具有流动性高、收益稳定、风险低的优势。商业地产REITs持有的不动产是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导商业地产投资进入价值投资通道，而且能倒逼开发商提升存量资产的运营管理，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后房地产市场需求大幅回落带来的资产贬损风险。同时，还能拓展居民对不动产的长期投资渠道，抑制炒房的投机力量。”

2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着中国REITs正式起航。虽然此次公募REITs仅限于基础设施领域，但随着试点逐步的深入，将逐步积累起立法、投资者保护、产品设计、发行规则等方面的经验，李想更进一步做出预判：“REITs有望在未来三年内顺势扩展到商业地产领域。”

*在此特别感谢李想博士对本文的支持与帮助

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