灵活办公：增强REITs底层资产的运营能力

新冠疫情的来袭成为了分割时代的界限。在新冠疫情的影响下办公空间布局出现了新变化、新情况，迫使我们向前看，为后疫情时代谋篇布局。疫情的反复以及常态化趋势，迫使企业开始重新考量目前的办公场策略，也开始考虑办公空间是否具备应对突发事件的处理能力。

后疫情时代：灵活办公成为趋势所向

今年5月份JLL发布了全球企业不动产十大趋势，十大趋势中有六项与灵活办公有关。混合办公、健康至上、零碳排放、分布式办公、分散式办公、灵活性、韧性等这些关键词不难看出“灵活办公”的概念随之提升到了前所未有的高度。

首先科技的进步与发展使得大家不必集中于某一个物理空间办公。随着互联网技术、5G、人工智能、物联网等新技术的发展，传统的办公模式受到冲击。早在疫情发生之前，《哈佛商业观察杂志》预计，在未来办公形式一定不是集中于单一办公空间，将会更加灵活和分散化。各大公司也对办公布局变革产生了多次讨论，产生了中枢辐射式办公布局的概念，即不但总部在CBD办公室，更多公司希望把办公室辐射到周边城市或区域甚至更小型办公室，以此更接近市场和客户。因此科技的发展变化使得很多公司都在研究这种方式，在改变未来办公布局策略当中逐渐采用。

其次，远程办公、移动办公等新的工作方式在全球化疫情的催化下加速发展。疫情过后，这种居家办公、分散式办公越来越成为一种趋势。市场调查发现，美国有55%被调查者希望这种办公形式可以长久保留，而英国也从18%上升到37%，在中国31%的人希望企业增加办公灵活性。

各种市场调查数据显示，灵活办公在未来几年的发展中会受到非常大重视，无论从公司还是员工角度都会得到非常高的期待。灵活办公为什么会成为一种风潮呢？我们可以看到几个趋势。

通讯化和数字技术发展，人工智能、通讯软化、可视化发展，都使得办公物理空间已经不再重要，而要点在于能够用技术手段进行互联和连接。公司面对疫情来袭的冲击必须要采取一种非常灵活的业务方式，在选择办公场所时，不仅为员工考虑选择离家近、通勤便捷的灵活办公场所，促进员工的工作与生活平衡，同时也能让公司更接近于市场、客户和合作伙伴，更能应对市场的不确定性。

同时，混合办公的趋势还将有助于缓解商业活动对环境的影响。混合的工作方式、工作地点可以显著减少化石燃料的使用和温室气体的排放，而企业可以通过缩小办公室规模来减少碳足迹。

除了员工出于办公效率、工作与生活平衡等原因提出的灵活办公模式诉求外，对企业来说，不论是基于长远业务扩张前景或是企业发展方向的考量，灵活办公转型战略都是一个科学的企业管理决策。

目前办公的模式从中心化的集中式办公渐渐向分布式的灵活办公转变，同时疫情的反复也加快了这种转变的速度。对于企业而言，灵活办公可以节约企业的固定人力资源、灵活调度企业用工需求、充分发挥员工才能为公司带来更高收益、减少外包员工劳动合同管理、薪酬福利等日常人事工作以及有效缓解经济雇佣压力。对员工而言，灵活办公的模式使得工作地点和工作时间相对自由、雇佣关系变为合作关系，且不用再受定期劳动合同约束，职业定位更加清晰，能更好的发挥自己的才能，同时减少了通勤压力，幸福感得到提升。

但所有的事物都有它的两面性。灵活办公也有一定的弊端。首先，居家网络的不稳定性导致工作效率下降，且网络数据安全得不到保障。其次，缺少交流导致团队效率降低。同时办公时间的模糊性导致健康问题激增，幸福感降低。

因此可以看到居家办公模式就像钱钟书先生在《围城》中描述的情况一样。这种情况下有没有一种方法可以两全其美呢？在未来各大公司考虑办公布局策略上，一定会采取一种混合办公模式。总部集中式办公加上灵活分布式办公以及上居家自由办公三种模式的混合。

灵活办公：增强REITs底层资产的运营能力

优秀的REITs有三项要素：第一项，投资和衍生品设计能力；第二，资金管理能力；第三，底层资产运营能力。底层资产运营能力，是所有REITs产品中最关键的基础。

随着灵活办公成为办公布局的大趋势，如果REITs以办公楼宇作为底层资产，必须考虑把灵活办公模式引进资产运营当中，在此条件下整个办公楼租赁租期和面积就能够满足公司灵活办公需求，提高大楼出租率和客户留存率，抓住早期客户，可以成为大面积客户蓄水池和孵化器，把整层面积化整为零。在这样一个市场需求十分庞大的背景下，是不是办公楼业主或REITs基金，都应该非常快速地投入到这个领域当中呢？

其实大家还是有很多疑虑。近四五年来，联合办公呈泡沫化增长态势，由于资本投入，很多新兴竞争者进入行业，飞速盲目疯狂扩张，在各个楼宇大面积进行所谓联合办公运营。但是在近一两年来，这个热浪渐渐退潮。新进入此行业的公司拿了热钱需要赶紧跑马圈地，把市场份额拿下，没有实际运营经验和强大获客能力，所以近一两年可以看到很多联合办公空间都关闭或撤退了。在这个领域中其实分两部分人：

一部分是本身办公楼宇业主自己组建的联合办公空间，但往往两三年之后逐步放弃。另外一部分则是拿了资本PE、VC的钱盲目扩张的新竞争对手。

为什么会产生这种现象？这反应了在此领域中要真正运营好灵活办公空间，不在于资本多少，扩张速度而是在于在于自身的运营能力和获客能力。只有做好这两项，才能让每家企业、每家中心达到超强盈利水平，才能维持每家中心自我造血能力和持续性发展能力。

因此，在市场需求较大和投资风险较高的情况下，选择一个联合办公或灵活办公的合作伙伴，提升运营、招商和销售能力是快速进入市场同时可以回避较多风险的关键。

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责任编辑：Hester