李湛专栏 | 警惕房价泡沫的隐忧

在“房住不炒”的基调下，我国房价保持了近40个月的增速放缓趋势，但房价增速放缓拐点在2020年逐渐显现，其在去年年中表现出增速上涨的势头。这与疫情期间我国货币政策、信贷政策、国际货币环境存在显著联系。

疫情期间，我国实施了积极的货币政策，M2增速从3月至12月始终维持在10.7%水平，打破了之前连续35个月M2增速围绕在8.5%上下波动的格局，这构成了房价上涨的货币环境。此外，去年年中，房地产企业大量债务面临到期，叠加疫情下经济疲弱，政府也适当放松了房贷政策，以缓解房地产企业的债务压力，避免可能出现的房地产市场危机，同时在一定程度上起到了托底宏观经济的作用。

与此同时，随着美国疫情愈演愈烈，美联储从3月开始实施极度宽松的货币政策，联邦基金利率从1.59%快速降至0附近。一方面，这使得国际市场货币流动性过剩，过多的货币会通过各种方式推高资产价格；另一方面，美国极度宽松的货币政策会产生外溢效应，从而使得各国竞相实施宽松货币政策，进一步加剧了资产价格的上涨。

在去年极其特殊的宏观经济环境背景和货币环境下，疫情期间我国房地产市场的变化具有如下特征：

（1）全国百城住宅价格仅在2与和3月环比变动累计录得负增长，其中2月环比跌幅为-0.24%，3月环比变动为0.14%，在随后的11个月里，百城价格指数连续录得正涨幅，这也使得百城房价同比下降趋势得到逆转，价格指数环比累计涨幅达到了3.94%。

（2）在城市方面，一线城市房价最为坚挺，2月价格与1月持平，随后便一直维持上涨趋势，12个月环比累计涨幅为3.05%；二线城市房价在2月环比跌幅最大，达到-0.38%，随后开始上涨，涨幅为3.73%；三线城市房价在疫情初期环比也呈现明显跌幅，为-0.24%，随后12个月涨幅为4.97%。一线城市房价最为坚挺，但涨幅较弱，三线城市房价涨幅最大。

（3）对于二手房价格而言，一线城市与二三线城市二手房价格表现出明显的差异化特征，一线城市二手房价格在2-3月份维持平稳之后，便开启快速上涨行情，环比累计涨幅达到9.2%；而二三线城市二手房价格并没有显著上涨，其中二线城市二手房价格从5月之后逐渐企稳，维持在2.1-2.2%水平波动，三线城市二手房价格呈现出逐渐下跌走势。

由此可见，从全国层面来看，房价自新冠疫情爆发以来涨幅约为3.74%，二手房涨幅约为2.30%，新房表现出更大幅度的涨幅。由于一线城市新房价格受到限价影响，新房价格波动弱于二三线城市，但其二手房价格快速上涨，这也导致一线城市新房和限价盘频现“万人摇”现象。

在热点财经事件中，去年深圳南山、宝安等区域房价快速攀升，今年初上海房价不断升高均成为社会广泛探讨的话题。这也使得催生了房价调控政策进一步升级，主要包括升级限购、限贷、限价、限售和增加房地产交易税费五方面内容。

其中，深圳限购政策力度最为及时和严苛，2020年7月便颁布了史上最严限购新政，尤其是对本地户籍家庭、夫妻离异购房行为进行了限制，包括户籍家庭购房限制提高至需要连续缴满三年个税或社保，而非户籍人口需要五年社保，并且对离婚夫妻的购房资格需倒追三年计算套数，这些政策在全国都是首次出现。其他城市也陆续在既定限购政策下提高门槛，严堵政策监管漏洞，其中，宁波强化购房资格管控，对父母投靠子女落户加上落户年限和社保限制，杭州提高“无房家庭”认定标准等。

从国际对比来看，我国房价收入比、售租比已远超主要发达经济体。根据Numbeo数据库统计的2020年末数据，当前我国房价收入比为29.02，居于世界最前列，是韩国的1.23倍（23.63），日本的2.23倍（13.04），德国的3.18倍（9.13），美国的7.27倍（3.99）。从售租比来看，我国住宅售租比为61.92，租金回报率为1.6%，售租比仅低于韩国的88.33，而远高于日本的43.41，德国的29.63，美国的10.98。在家庭房贷按揭方面，当前我国按揭收入比为232.37%，远高于韩国的163.61%，日本的75.2%，德国的54.68%，美国的29.42%。可见，我国房价主要估值指标均远高于美日德，仅在租售比方面优于韩国，而在房价收入比也远高于韩国水平。

从房贷状况来看，我国居民按揭收入比处于高位，大部分居民每月均面临较大额度的按揭支出，这使得我国家庭每月收支受到刚性约束，并对家庭消费等其他支出产生负向影响。

新冠疫情使得国际国内货币环境产生了显著变化，导致我国房价泡沫问题凸显，推升了居民债务水平，长此久往将会妨碍我国通过扩大内需实现畅通国内大循环的新发展格局目标。

从历史经验来看，房地产市场繁荣是经济持续发展的形式之一，但是房价非理性上涨将不仅可能会引发系统性金融危机，而且错误的处理方式将会使得一国经济陷入持久的衰退，日本的房价泡沫破裂和美国的金融危机都为房地产市场的非理性繁荣可能产生的危害提供了负面例证。因此，消化房价泡沫成为我们这个时代必须面对和必然解决的问题。

今年是“十四五”开局之年，两会关于楼市的定调备受关注，今年政府工作报告中共有142个字提及房地产市场，连续三年强调“房住不炒”的定位，房地产市场的健康发展仍是政府2021年工作的重要内容之一。当前，房地产政策因城施策更多是从需求侧对房地产市场进行约束，虽然对房产投机型行为进行了遏制，但同时也对刚需部分造成了错杀。

因此，对房地产市场进行供给侧改革成为缓解住房难题的重要方式，需要进一步提高房屋供给的多样性，规范发展长租房市场，提供多种类多层次的住房类型，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，从而实现从供需两端对房地产市场的长期稳定提供保障。


嘉宾简介

李湛，中山证券首席经济学家、研究所所长、中国证券业协会首席经济学家委员会委员、中国首席经济学家论坛理事、腾讯金融科技智库专家，曾是深圳证券交易所博士后、多伦多大学访问学者。