MLF已下调，下行几乎板上钉钉，接下来楼市会爆？

15日，央行公布开展一年期的MLF（中期借贷便利）操作1000亿元，利率2.95%，相比之前的3.15%，相当于降息20个基点。这是MLF利率3年来首次跌破3%。

央行的“大手笔”之下，市场必然发生一连串反应，这里只聚焦一个市场——楼市，毕竟一季度由于疫情的影响，房地产行业（楼市）受冲击严重，尤其1-2月，相关数据显示房地产销售金额、销售面积、开发投资额、新开工面积等指标数据全面下行，创下了近20年来的新低。如今随着国内形势显著好转，叠加昨日的大幅降息，接下来大众关注的问题就成了“楼市会不会迎来‘报复性反弹’”？

LPR大概率下调20个基点

去年LPR改革以来，“逆回购-MLF-LPR”已成为央行引导贷款利率下行的标准路径，因此MLF利率下调意味着新一轮LPR下行基本是板上钉钉。

中国民生银行首席研究员温彬就指出，结合LPR报价机制和此前变动规律看，4月20日1年期LPR报价预计将与MLF利率的变动保持一致，下调20个基点至3.85%，5年期以上LPR利率将下调10个基点至4.65%。

多位业内人士持有相同观点，部分则更加乐观，例如交通银行金融研究中心就认为，1年期LPR的降幅至少在20个基点，甚至会更多。

传导到楼市，LPR下行有望带动房贷利率下调，按照中原地产首席分析师张大伟的解释，央行降息使得资金成本降低，真实购房者的购房成本也就随着下降，降息有助于这部分群体入市；而银行的放贷成本也会降低，有可能增加信贷释放。

相关监测数据显示，3月份全国首套房贷平均利率为5.45%，环比下降5个基点，这已是该利率连续第4个月小幅下降了。与此同时，有关调查显示，部分银行还放宽了房贷门槛，连放贷流程也有所加速。因此可以预见，若接下来房贷利率随LPR进一步下调，将有利于房企去库存，提升4月底和5月的市场交易。

一二线城市领头，楼市逐步回暖

4月以来，诸如“XX市戴口罩排队买房”、“XX地出现抢房热潮”、“XX楼盘秒光”之类的消息频频见诸媒体报道，似乎楼市迎来了大爆发。同时政策方面，为了纾困房企、助力楼市回归常态，从中央到各地政府、有关部门均出台了针对房地产行业的扶持政策，数据显示3月份就总共发布了60次相关政策，多集中于降低房屋预售门槛、为房企减税降费、人才购房松绑、缓交公积金等。

3月份起疫情显著好转，一来令大批购房者信心恢复，二来地产企业复工，线下业务或环节得以逐步开展，加上政策的扶持，不可否认，3月份以来大部分城市的楼市成交量确实有所回升，国家统计局的数据也显示3月份70个大中城市房地产市场价格出现了微涨，上文提到的现象也多出现在深圳、北京、苏州、杭州等一二线城市，个别地产企业的销售几乎出现了供不应求的现象。因此可以说，楼市确实呈现出回暖迹象。

但是，回暖≠火爆，判断楼市是否火爆不能单纯看部分现象——

数据显示，很多城市的楼市仅恢复到去年底的四五成水平，而且据悉在各大一二线城市，大量新盘在蓄客、开盘去化上仍然存在一定难度，上文提到的火爆也只是某个城市个别楼盘的现象，并不能代表整个城市，更不必说整个房地产市场。

“房住不炒”的主旋律仍然未变

尽管出台了扶持政策，但中央同时也在反复强调不把房地产作为短期刺激经济的手段。2月下旬至今，已有驻马店、广州、宝鸡、济南、海宁、青岛等6座城市出现了楼市政策“一周游”甚至“一日游”的情况，都是在需求政策方面松绑后又收回。

这种现象与宽松政策并不矛盾：1、2月疫情对地产行业冲击严重，政策的目的在于“纾困”，只是特殊时期进行的适当调整。正如专家所说：虽然近期各地楼市承受压力，但放松程度过大、突破房住不炒的政策仍然是不允许的。

所以在主基调不变的前提下，虽然3月份70个大中城市房价微涨，后续即便上涨也不会大涨，业内人认为在疫情尚未完全结束的情况下同比涨幅后续还会收窄。中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，投资炒房的时代已经过去，楼市不会因为20个基点的利率而改变，楼市不会暴涨，而且流动性充裕、资金成本下降及货币宽松周期对“稳房价”是利好，政策上仍要警惕房价上涨过快。此外还有声音指出，相比“上涨”，房价当前仍存在不小的下行压力。

至于房贷利率，若20日LPR如预期下调，房贷利率确有可能下降，东方金诚首席宏观分析师王青表示，“适度降低房贷利率或是支持房地产市场的政策选择”，并且“降息”周期有望延续，后期MLF利率仍存在下调空间。但由于大方向不变，房贷利率下降的空间不大。

不过，鉴于疫情尚未结束、楼市仍然承压，各地方政府也面临不小的财政压力，因此，接下来会有更多城市在坚持“房住不炒”的前提下出台房地产调控的松绑政策，尤其是三四线城市，一城一策、因城施策的现象将更加灵活和突出。

免责声明：本文版权归原作者所有，文章内容仅代表作者观点，不代表领遇/财视中国立场，我们的主要目的在于分享信息。若文章内容涉及投资建议，切勿直接作为投资依据。市场瞬息万变，投资请三思而后行。

*如需转载请标明转载自财视中国

责任编辑：琳琳