业绩压力启动员工自购？地产企业求生没那么简单……
2019-10-28 14:19:07 来源：财视中国
关键字：地产 限购
近日，网上传出“融创天津启动员工自购及全员泛营销计划”的消息。对此，融创方面回应称此举非集团性质，只是个别项目行为。换言之，融创并没有否认消息的真实性。
有接近融创的人士成，融创天津此举意为迅速回款，“出台员工自购政策可能因为受到业绩影响”。据悉，截至今年9月底，融创中国累计实现合同销售额约为3694.9亿元，与2019年年度销售目标5500亿元相比，只完成了67.18%。眼下，融创中国显然承受着不小的压力。
面对销售目标压力的不只是融创集团，近几个月里，恒大、时代中国等房企先后被爆出全员营销。据统计，在已公布2019年销售目标的52家房地产企业中，前九月销售目标完成率在60%-70%的有18家，2家企业的完成率在50%-60%之间，还有3家完成率不足50%。
销售压力确实不小。
某种意义上，销售目标压力可以说是地产行业面临的另一重压的反映——
宏观调控：坚持不放松
从大环境来看，近年来围绕“房住不炒”，有关部门多次表态并出台了一系列调控政策，仅在今年第三季度：7、8月地方调控政策明显加强，部分城市升级了限购政策、土拍政策，9月全国房地产调控政策发布次数多达48次，央行相关领导还在新闻发布会上强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
显然，尽管国内经济下行压力仍存，但政府在地产方面的调控从未放松。对此，交通银行首席经济学家连平表示：“一方面，‘房住不炒’的政策非常明确；另一方面，前些年中国地产市场房价涨幅过高，一些地区的房价整体水平远超出合理要求，在这种情况下，轻易松动房地产调控政策必然带来房价的反弹，所以要通过控制房价上涨的压力来抑制住房价泡沫，政策的考量目标是非常清晰的。”
他强调，当前外部不确定性较大、世界经济的整体增速也在下行，在这种情况下中国经济增速出现一定程度的放缓也是可以理解的事。“而且面对下行压力，已经采取了刺激消费、加大基建投资力度等措施，不一定要通过调整房地产市场政策来帮助解决。”
中信建投证券研究发展部总监、大类资产配置与基金研究首席分析师丁鲁明告诉财视中国，“坚持不放松”有其必要性：“90年代美日贸易战的时候，日本出现了巨大的房地产泡沫，当时就是因为金融自由化之后，银行体系的资金过度涌入资本市场，导致大幅冲高和泡沫破裂后的大幅下跌，继而引发了危机。前车之鉴，我国就要规避这样的风险。”不过他也指出，调控是为了规避风险、保持房价稳定，而不是要限制房地产的发展。
大方向坚持不放松的同时，财视中国也注意到，近日网络爆出多地放松限购的消息（截至发稿，三亚、长沙、燕郊三地官方均否认）。接下来，会不会有更多城市跟进、试探放松限购呢？
“大方向是不变的，”绿地金融首席战略官李想告诉财视中国：“但每个城市自有其特殊性，例如吸引人才，所以地方政府会根据实际需要有一定程度上的放松，但幅度不大，不会造成房价的大幅波动。‘一城一策’是为了因地制宜，可以理解为在总体收紧情况下的微调，但局部不代表整体。”
大幅度货币宽松：可能性很小
当前，不仅中国，全球都笼罩在经济下行的阴影下。为了刺激经济，美国、日本、欧洲等主要经济体都采取了宽松货币政策，多个国家步入低利率甚至负利率时代。
从地产行业的角度看，低利率、负利率很容易推高房价、造成房地产泡沫。在全球不确定性增大、经济增长疲软的大背景下，我国央行接下来是否会跟进呢？
“2018年以来央行多次降准，去年至今，整体利率水平有所下降，流动性也保持着合理充裕，所以中国货币政策在大方向上与全球趋势并没有不同。”连平解释。“但与此同时，中国的货币政策还是要根据自身情况来选择。总体来看，目前基调是稳健的，但实际操作中往偏松方向，因为逆周期调节方面的政策导向十分清晰。经济有下行压力的情况下，逆周期调节目标首先是稳增长。”
“与其他经济体相比，我国的经济增长速度相对较高，虽然有所放缓，但并未出现失速，只是可以理解的减速。所以在这种情况下，我国的货币政策不会像欧洲、日本一样实行较大力度的宽松政策，对于我国尙没有此必要。”他直言：“我认为，未来政策方向将是结合实际经济运行需要，在稳健的基础上做针对性调整，同时结合改革举措加以推进。只要不出现经济增长大规模失速，采取大幅度宽松货币政策的可能性很小。”
债务危机：行业洗牌
数据显示，截至2019年9月22日，今年全国已有超过331家房地产企业宣告破产清算，相当于每天有1.35家房企“消失”。其中，相当一部分企业是因为出现了大规模债务违约，不乏知名的大型企业。
在李想看来，地产企业倒闭背后有多种因素。“一是去年以来监管趋严，尤其是对资金方面的管控，一些中小开发商获取资金的渠道变窄、获取的规模也缩小，而且从去化方面而言，‘疯抢’的黄金时期已经过去。其二，部分企业战略失误，比如盲目扩张、内部管理失控，自身原因也会造成企业倒闭。”
他表示，未来一段时间里，行业将进行洗牌，马太效应会愈发明显。“面对这种环境，中小企业一定要找准自己的定位，即只专注于全产业链上自身核心竞争力最强的环节，其他环节放弃或者其他企业合作，否则压力很大，风险也会增加。另外，如果融资渠道没有突破，不妨保守一点。”
连平也坦言，与之前相比，地产行业的金融环境出现了边际收紧的效应，部分企业在过程中由于融资能力受限，遇到困难甚至问题。但这对行业来说并不见得是坏事：“当前房地产市场过于分散，就一个行业而言，集中度是很不理想的，所以在一定压力下进行了一定程度的调整，对于个别企业确实不是好事，但从长远来看，提升集中度有助于行业在未来保持平稳运行和行业整体的健康发展。”
近期A股地产股和港股上市的中资地产股走势都呈现明显的回暖趋势，已有券商建议四季度关注地产金融板块，还有声音称涨势可能会延续到第四季度以及2020年。
“房价在回升过程中，实物地产有配置价值。”丁鲁明指出：“经历了过去两三年，一线城市的房价处于一个阶段的低点，现在一些地区出现了限购放松的迹象，这可能显示着房价正在经历从底部回升的过程。从利率来看也有利于房价的估值，当前利率处在较低位置，而且不仅是中国，全球来看都是如此，因此从大类资产配置的全球周期来看，主要经济体的房价走势都会出现回升，接下来进行房地产配置是较好的机会。”
李想同样认为，近期地产股的回暖是“对前期下跌程度过大的纠偏”，不过对于回暖时间的长短和资产配置，他秉持相对保守的态度：“2018年初曾出现过一波地产股大涨的行情，但很快又转为下行，所以总体来看，地产股不会有很大的突破，无非是下跌过多就进行修复，在某一段时期内可以把地产股作为资产配置的品种，但要注意与长期趋势相匹配。”
“当然也要看个股，”他补充：“一些不排除其中会有业绩优秀、波动小且分红稳定的地产股，这些股票会作为资管机构的资产配置对象。”
最后，他特别强调，股价回暖不意味着房价上涨：“这二者没有必然联系。而且对于地产，去年房地产调控政策多达444次，而今年上半年出台的政策就超过了它的一半，宏观调控是不会放松的。”
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责任编辑：小蒹
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