房地产基金股权投资转型之路
2018-12-10 00:00:00 来源：领遇APP
关键字：房地产私募基金 开发商 资金面 市场格局
文 | 袁凌
来源 | 领遇APP
【作者简介】袁凌，CFA，CPA。现任乾立基金董事总经理，具备丰富的地产开发投融资和不动产并购投资实战经验。
尽管每个房地产私募基金都有一个“黑石梦”，快速发展的房地产私募基金行业给投资人留下的第一印象仍然是债性投资、固定收益。诚然，在发放贷款、赚取息差的舒适区里，行业内转型突破的动力是薄弱的。
然而今年，宏观经济增速放缓，国内外不确定因素增加、地产调控及金融监管政策频出，形成了推动房地产私募基金从债权投资向股权投资转型的综合动力。
焦虑的开发商
焦虑？活下去？
似乎谁也不会想到，地产开发商们会焦虑，甚至大声喊出“活下去”。在“房住不炒”、“五限”（限购、限价、限贷、限售、限商）等一系列、持续的政策引导下，焦虑的开发商开始减速、观望。整个地产行业市场分化加剧，市场资源向大型品牌房企靠拢，行业集中度不断提高，强者恒强的局面一段时间内将持续发酵。百强房企各梯队入榜门槛较去年同期进一步提升，TOP20至TOP50梯队房企竞争更为激烈。
如何跻身百强，如何成为头部企业是地产开发商们关注的重点。
紧张的资金面
无金融、不地产。
地产行业作为典型的资本密集型行业，开发商的融资能力是其核心竞争力之一。从开发阶段的银行开发贷、信托贷款、各类地产私募基金提供的债性投资资金，到预售阶段的银行按揭贷款、购房尾款ABS，再结合用途灵活的公司债、流动资金贷款等等，开发商巧妙的使用着不同类型的资金，提高着自有资金的利用效率。
然而，2018年金融监管格局日趋严厉，监管措施目不暇接，招招打七寸。整体经济环境下的融资难现象，在地产行业愈加明显，地产行业的融资总额在历史低位徘徊，开发商的融资成本持续上升。
市场格局的倒逼
资产荒？资金荒？
市场不缺资产，缺的是价格合理的资产；市场亦不缺资金，缺的是股权属性的资金。
倒逼是转型的动力。一方面，焦虑的地产开发商面对着紧张的资金面，渴望活下去，更渴望在行业集中度提升的过程中成为强者。这样特殊的市场格局，让经过二十多年高周转、高负债、高利润快速发展的地产开发商，开始尝试新的融资模式-股权融资。
另一方面，金融监管直指非标融资，地产私募基金通过银行发放委托贷款的传统模式已成明日黄花。从“信贷逻辑”到“股权逻辑”的调整，从偏被动的“财务投资”到“主动管理”的转变，地产私募基金回归资产管理本源，是地产私募基金转型的大势所趋。
时也，势也。
传统企业融资结构理论认为企业的融资顺序应为：内源融资、债权融资、股权融资。股权融资对于地产开发商而言是成本最高的融资方式，正是基于当下紧张的资金面，房企为了满足规模化扩张的需要，才开放股权，这对于一直渴望转型的地产私募基金而言，是时，是势。地产开发商和地产私募基金都在顺势而为，求新求变，双方的股权合作模式是未来行业重要的投融资模式。
地产基金的应对
投资研判、主动管理。
地产私募基金转型股权投资并非可一蹴而就的实现。相比传统的债权投资模式，进行股权投资需要地产私募基金具备更强的投资研判能力和主动管理能力。
在投资标的遴选过程中，在城市区域、交易对手、产品定位上，都要多维度考量。城市区域上，过往以1234线城市划分的投资逻辑已变，主导趋势将是以城市群为单位，聚焦各个核心城市及其辐射形成的都市圈内大小城市的投资机会；交易对手选择上，在关注开发商整体资信的基础上，从关注偿债能力转向关注项目操盘、管控能力。
整体而言，股权投资模式下，投资标的遴选的要求远远高于传统债权投资模式，愈加考验地产私募基金的核心投资研判能力，看得透市场，摸得清行业，读得懂产品，才能筛选出优质的投资标的进行股权投资。
在投资管理过程中，如果说传统债权投资模式，放款是完成了70%的工作，那么股权投资模式下，70%的工作在投资管理过程中。和地产开发商进行股权合作，意味着同股同权，收益共享、风险共担。
如何与地产开发商共同管理好项目，对地产私募基金的主动管理能力提出了更高的挑战。对被投资项目的工程、成本、财务、招商、销售等方面，进行合理的事前、事中和事后的监管，同时平衡项目本身运作的效率，核心目的是实现基金投资回报，兑现投资人收益。
结语
机遇、挑战。
从债权投资到股权投资，有人看到更大的风险，有人看到更高的回报，但有一点是肯定的，股权投资对地产私募的投资研判和主动管理能力提出了更高的要求。在目前的整体宏观和行业环境下，地产私募基金要有明确的战略方向，有针对性地转变思路，把握新契机，顺势而为。
转型，势在必行。
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