第四届地产股权投资与REITs年会2020 | 地产股权投资回归、公募REITs助退出，后疫情时代地产仍是经济压舱石

纵观当前复杂多变的国际局势，地产仍然是国民经济的压舱石，仍有很多机会等待去发现。就投资而言，近年来地产市场不乏股权投资事件，年内就有中国奥园收购京汉股份、万科拟入股泰禾两起案例，可见地产股权投资正逐渐兴起，尤其是在当前“地产调控+金融大监管”的背景下，广大投资者亟需转变思路、抓住新时代投资机遇，因此长远来看，股权投资、地产股权投资基金会是未来的方向。

与此同时，我国基础设施领域公募REITs正式起航，日前沪深交易所双双就基础设施公募REITs的相关配套业务规则公开向社会征求意见，规模可达数万亿的公募REITs市场渐行渐近。

值此之际，财视中国于2020年9月25日在上海召开“第四届地产股权投资与REITs年会2020”。大会得到中奥地产、IWG、优钺资管、国际金融地产联盟、亚洲家族办公室协会、亚太结构融资公会、结构宝智能科技、融易学金融学院、睿和智库的大力支持，众多来自国内外地产、基金、券商、银行、资管、商业保理、融资租赁、汽车金融、企业、交易所、评级机构、律师事务所的嘉宾莅临现场，总计约150人。

 

财视中国创始人兼首席执行官朱浩做大会开幕致辞：“财视中国从四年前开始关注REITs，一开始很多人认为REITs是一个融资工具，因为它可以为地产企业融资带来极大的便利，但REITs其实是退出的工具，所以我们把两者嫁接在一起，即‘股权融资之后，股权基金通过REITs退出’的模式，这也是活动名称‘地产股权投资与REITs’的由来。目前，REITs还面临一些问题，包括税务问题、架构搭建、最终管理者等，这些问题仍然在探讨，相信在今天的讨论中，嘉宾们也会各自给出一些解决方案，为行业下一步发展提供思路。” 


2020年是艰难的一年，现在疫情仍在全世界肆虐，不仅引起全球经济衰退，还加剧了民粹主义和全球化的回流，包括不断升级的中美贸易摩擦，市场不确定性延续，所以企业愈发需要敏锐的洞察力与统揽全局的把控力。围绕“地产股权投资的变局与辩局”，中奥地产财务中心总经理杨小保表示：“房地产仍然是中国经济的压舱石。首先，2020年我国的城镇化率是62%，现在增速从每年2.3%降至1.5%，即未来城镇化仍将稳步推进，改善性需求仍会释放。2019年房地产大约是16万亿规模，预计到2025年将达到18万亿左右，虽然在存量时代增速放缓，但增长仍保持稳健。其次，过去五年房地产净利润仍然非常温蒂，意味着行业值得投资。其三，去年起行业整体净负债率在宏观调控下降低，日前监管层直接面向房地产划下三道红线，其目的是避免负债过度增长，这意味着政府在融资层面对房地产杠杆的管控，包括禁止“明股实债”等，从政策层面促使房地产市场往健康及规范化的方向发展，也促使了中国地产股权投资的真正回归。”


在话题“LP和GP：投资周期、投资收费、交易与退出”中，富尚资产董事长陈晓欧说道：“很多LP、GP的从业者仍然看好中国的房地产和不动产投资，表示会维持原来的策略不变，部分甚至还在考虑加码，因为从全球范围来看，中国房地产市场有巨大的吸引力，尤其是与欧洲市场、印度市场、东南亚等市场相比，而且在全球单边主义加剧的情况下，中国正不断扩大开放的范围。现在全球处于经济寒冬，疫情更是雪上加霜，但是通常危与机总是并存的，参考2003年，中国经济在SARS结束后绝地反弹、进入黄金发展期，因此虽然2020年黑天鹅频出，但这种大变革中往往隐藏许多新的甚至更大的机会，这是从业者需要留意的。”

金茂资本开发融资部投资总监张怀辞认为：“以前LP更多是机构投资人，我们的主要业务也是放在股权，但今年由于疫情影响，很多信托公司开始加入。站在开发商角度，特别是国企、央企，股权资金的需求一直比较旺盛，所以在开发项目的股权融资方面我们也在不断探索，一方面是深耕机构投资人LP，另一方面是借助信托打开私行融资渠道。此外，今年非标市场严重缺乏资产，很多高净值个人通过信托或其他财富管理渠道与我们合作，如果能充分打开私行销售渠道，这部分投资人也可以纳入股权投资或夹层投资中。”


房地产行业已进入下行周期，部分企业被迫出清，同时房企融资成本持续上升，也会释放相应的不良资产，房地产行业不良资产的问题将越来越突出，把控和处置风险成为首当其冲的问题。另一方面，参与不良资产投资既能为自身获得优质资产，又能帮助企业走出困境、助力实体经济的发展，特别是疫情发生后，国内涌现出大量投资机会。围绕“新形势下，房地产不良资产特殊投资机会和风险化解”，上海国资经营投资部门负责人陈根兴指出：“不良资产投资未必直接跟房地产相关，但后者往往是前者最直接、最显性的物理载体。介入房地产不良资产投资后，不论是债权债务关系的重组还是底层资产的重整，都是把资产转化为现金流的过程，从而实现投资的退出。所以我们的不良资产投资一直遵循两条现金流线，第一条是内生现金流线，指资产可以主动通过出售、出租或再融资来换取现金流的能力，当项目本身无法实现自循环，就启用第二条线，就是让资产被动打折或通过司法处置来换取现金流。如果这两条先能覆盖住投资的本金和收益，则符合主要的核心投资逻辑。”

中奥地产资本运营总经理邓智超表示：“对于不良资产，如果是单项目，从三个性质维度来保障安全，一是安全性，原则上静态的单项目不加杠杆的利润指标是8%-10%，但过程中会加杠杆，从自有资金收益回报率角度而言，设定在年化30%以上；二是可实施性或者叫做可操作性，后续销售回款要能实现及可期，法拍或债权先进入再转物权与股权路径结合财法税等能经得起推敲与推演；三是成本约束性，也就是后续工程成本、资金、人力成本拍摸是否超出上限。多项目的资产包决策规则则更加复杂，涉及到从金融风险与经营风险两个维度判断是否能赢多亏少，对包里多项目进行分层、分级、分类和分结构等打开查验。”

开年新冠疫情的爆发虽然对灵活办公行业造成冲击，但也带来新的机会，而且长期来看，灵活办公行业的结构性需求在不断增加。IWG集团中国区总经理胡懋以“后疫情时代的灵活办公趋势”为题发表了演讲：“年初疫情来袭令很多公司只能采取在家办公的措施，但时间长了，缺乏办公氛围导致精力难以集中、员工间缺少互动、家用网络难以保证数据安全性等弊端逐渐显现。同时，今年很多公司需要的办公空间减少，但在传统租赁模式下，仍需支付全额办公室租金，这就造成办公运营成本的浪费。针对这些问题，灵活办公是良好的解决方案，它通过去中心化的布局减少固定租赁面积，但在共享办公或联合办公的场所，保证设施完善且数据安全。因此，灵活办公有两大优势，一是节省办公成本，二是给予员工更多灵活性和授权，挽留更多人才。”


自证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》）以来，多地先后着手推进试点政策落地。尽管商业地产不在本次REITs项目试点范围内，但结合发达国家历史经验看，商业地产REITs推行最快的时期，往往是该国房地产市场承受压力或商业地产需要转型的时候，而我国商业不动产正处于这个节点，因此REITs项目试点必将扩展至商业地产领域。在圆桌讨论“存量商业地产投资与REITs”中，朗诗青杉资本副总经理兼基金管理部董事总经理方旭东阐述道：“对于计划出手的资产，如果背后投资人当初设定的投资期限相对长，我们的策略是今年不卖，因为今年不是理想时机，今明两年现金流资产预期不强；如果资金会很快退出，就尽快出售，相对容易的落地方向包括地方国资、民资。投资方面，鉴于国内外环境不太乐观，建议保持谨慎，但抵抗性、防御性强的项目仍然值得考虑，但一定要提高投资标准。相比以往，今年投资要更关注资产的经营性现金流。”

ARA亚腾集团中国区总裁吕志伟表示：“中国商业地产现在最大的痛点仍然在于退出，中国还没有规模足够大的固定收益、或者追求稳定收益回报的投资群体，但很多领域还是需要的。未来资金要寻找体量较大的投资方向，公募REITs就是其中之一，它成长起来后，足以支撑国内的投资基金。同时公募REITs也增加了收储驱动，助力中国的商业地产回归国际逻辑。”

在汇力基金上海公司董事总经理薛幼闻看来：“经过疫情大考，行业将更快转向精细化发展的过程。市场经过几十年的发展，对于很多资产，很难再有短时间提升资产规模的机会，对此我们首先要去发掘价位更低的资产，其次是增强主动管理，挖掘其中的空间，努力提升运营净现金流。具体而言，一是从基金管理人的视角转换传统运营思路，平衡人力、财务等，达到收益最大化；二是在成本中加入时间轴；其三，基金管理周期有一定年限，因此要通过条款量化、对赌等事先协商，以便未来退出时实现损失最小化。”


根据《通知》，我国公募REITs将率先在基础设施领域落地，包括新基建、工业园区、物流仓储等。围绕话题“新基建投资与公募REITs”，苏宁控股集团不动产投融资总裁蒋海洋认为：“对于公募REITs，最重要、最核心的是底层资产的运营能力，因为所有的分红、派息都来自租金回报率和整体服务的现金流，因此要更多发挥资产原始权益人的作用；第二是资产的变现和运营能力；第三，要在当下的中国建立起完整的定价市场，因为从国外成熟市场来看，资产的定价回报需要有定价权在其中。” 

远洋资本副总经理、基金业务中心总经理郑凡明强调：“过去数据中心是大家不太关注的行业，本身又是资金密集型，所以三大运营商之外的主流运营商规模都较小，大都采取租赁模式。现在根据公募REITs的规定，首先产权要清晰，必须是自持的物业。鉴于过去很多稳定运营的数据中心基本是‘二房东’模式，符合现有REITs规定的资产较少，因此需要从收购土地、开发运维开始做起，而这是一个较长的周期，可能需要3-4年才能符合REITs条件。”

东久中国首席投资官兼基金总经理王瑛珮表示：“目前来看，公募REITs大家关注的焦点主要有几个：第一是税收，目前业内暂时采取类REITs的股债结构进行处理，虽然不是特别理想，但已接近新加坡、日本等成熟市场的效果；第二，结构复杂，现在来看有四层结构，这主要是基于现状立法和监管要求，试点成功后不排除后续出台立法简化的可能；第三，首次试点局限于基础设施，其中真正对后续不动产有较大借鉴意义的是产业园区和仓储物流。”


在主题发言“新加坡REITs市场和上市路径”中，中联基金国际业务负责人李鹏畅谈：“新加坡REITs与国内公募REITs对企业、发行人的意义基本一致，但前者有一些更特殊的意义。首先，它是境外资本市场上市，在引入境外优质投资人的同时，也拓展了企业境外投资的路径，从而给发行人在境外的资产配置提供了新的通道。其次，引入长期稳定的权益型资本持有重资产，回流资金为开拓新资产、提升国际化运营管理能力提供资本助力。第三，相对保留对资产的控制权和运营管理权，继续享有资产的运营收益和升值收益。最后，实现轻重资产的分离，"345新规"下，通过REITs 盘活存量持有型不动产，引入权益型资本，优化企业资产负债结构，以及制定长期发展战略规划具有重要意义。”


在“工业园区/物流地产+REITs”讨论中，易方达资产总经理助理梁余音认为：“对于公募REITs的运营管理，国内公募基金管理人长期面对二级市场，具备较强的投研能力、标准化资产管理能力和风险管理能力，也具备面向公众的发行经验，但在物产运营管理上还需要加强。如何与资产管理人的运营管理经验相融合，共同为投资者利益服务，是管理好公募REITs的关键问题。”

富春瑞资资管总经理穆文涛分享道：“从运营层面来看，随着技术进步，工业与物流资产所需的极限需求场景越来越多，因此在保持不动产的稳健收益及相对通用性、通过纵向延伸增强资产的差异性优势方面，就需要两个维度的精确权衡。从收益的构成来看，做REITs一定要考虑到不动产收益与运营收益之间的区别与两者之间的界定，前者主要是较稳定的租金收入，而后者则是较高风险的运营收入。我们富春网营的重点方向，是根据区域产业的需求，在物业设计、底层运营模式及智能化配置方面做一定程度的纵向深入，以打造自有品牌的不动产差异化优势。”

在联合资信结构融资部高级分析师朱琳看来：“一线城市物流地产行业净收益率能达到6%-8%左右，部分运营较好的甚至更高，同时一线城市土地资源稀缺，随着电商和第三方物流的发展基本处于一库难求的状态，这种稀缺性使得一线城市物流地产的保值增值较有优势。但另一方面，整体物流地产也存在结构性失衡，因为建设标准尚未统一，部分欠发达地区低水平重复建设的问题较突出。这些都是评级时要重点关注的。”


为表彰在地产投资领域做出杰出贡献的机构和个人，由财视中国发起的“第四届地产股权投资•介甫奖”颁奖典礼在9月25日与大会同期举办。


历经三个多月的严格评选，在近百名地产投资领域从业者的见证下，深创投不动产、金茂资本、朗诗青杉资本共同摘取“杰出地产基金管理人”桂冠，“优秀REITs项目”奖项由“中联基金-中交路建清西大桥REITs”获得，苏宁控股集团蒋海洋赢得“特殊成就奖”荣誉。


声明：本文内容来自“第四届地产股权投资与REITs年会2020”上的嘉宾发言，仅代表嘉宾个人观点，不构成任何投资建议，切勿直接作为投资依据。市场瞬息万变，投资请三思而后行。

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附2020年第四届地产股权投资•介甫奖榜单：

机构类
杰出地产基金管理人：深创投不动产、金茂资本、朗诗青杉资本
优秀地产资管机构：优钺资管
优秀商业地产运营商：苏宁控股集团
优秀基金管理人：新华阳光基金
优秀财务顾问：中联基金
优秀地产评估机构：世联评估
城市运营杰出贡献奖：中奥地产

产品类
优秀私募房地产基金：朗青苏州留园私募股权投资基金
优秀公募REITs基金：招商局商业房托基金
优秀私募REITs基金：平安不动产朗诗租赁住房2号私募投资基金
优秀REITs项目：中联基金-中交路建清西大桥REITs
优秀存量地产股权投资基金：汇力基金-艾格瑞公寓项目
优秀商业地产股权投资基金：中信金石-苏宁广场资产支持专项计划
优秀物流地产股权投资基金：苏宁深创投物流基金

个人类
特殊成就奖：苏宁控股集团 蒋海洋

责任编辑：小蒹