楼市“断供潮”来袭！投资者如何正确使用杠杆？
2018-12-12 00:00:00 来源：领遇APP
关键字：楼市 断供潮 投资 杠杆
文 | 古书生
来源 | 领遇APP
【作者简介】古书生，上海财经大学金融学硕士，中欧国际工商学院金融 MBA。曾经在基金、证券、私募等行业工作，从事资产管理行业的工作超过 10 年。
购房者普遍采用加杠杆——按揭贷款的方式购买房产。举例来讲，如果是首套房，购房者自行准备30万的现金，从银行按揭贷款70万，就可以购买价值100万的房产了。按揭贷款的抵押品是房产，一般有30年的还款期限。购房者需要每月偿还一定的金额直到30年或者本息全部还完。每月还贷的行为就是“月供”。
购房者无法月度还贷并构成违约的行为称为“断供”。有两种原因导致断供：一种是利率成本上升导致月供超出了还贷能力；另一种是经济状况恶化导致购房者还贷能力下降。
一旦发生断供，银行将打折处置抵押品——房产。这些打折处理将冲击房产价格，造成房产价格下跌和断供的群体效应，甚至引发“断供潮”。
今年更容易引发断供。一方面，截止9月份，居民购房按揭贷款的利率已经连续上涨了20个月，购房者月供还贷的压力逐步上升；
另一方面，宏观经济不好的时候，更容易发生公司经营失败、被公司裁员等突发状况，一旦发生，购房者的经济状况会迅速恶化，无力还贷。
这不，11月底，网上就疯传一张疑似广东省法院要求收集部分地区楼市“断供潮”信息的聊天截图。后经多方求证，深圳市确实发生了多起楼市断供的案例，但不是普遍现象。
一石激起千层浪，用按揭贷款买房产的金融界的小伙伴儿一下子坐不住了，“我们是否需要补充抵押品，免得银行拍卖我们的房子？我又没有其他资产，怎么办？”
我赶紧拿出了工商银行的按揭贷款合同细细研读，处分抵押物的章节是这样约定的：
发生下列情形之一，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物：A，贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿；B，抵押人的行为足以使抵押物价值减少，抵押人未及时清偿抵押物价值或者提供与减少的价值相当的担保；C，贷款人可以处分抵押物的其他情形。
看完合同，一场虚惊化解了，我赶紧告诉朋友， “不用怕，按揭贷款属于消费类杠杆，不属于金融类杠杆，即便是市场价格下跌，只要不是购房者行为导致的，就不需要补充抵押品。”
我们常用的杠杆分为两类：消费类杠杆和金融类杠杆。
消费类杠杆包括房产按揭贷款、消费贷款、信用贷款、P2P贷款等，其最大的特点是按时还款。消费类杠杆不用逐日盯市，不用补充抵押品或者追加保证金。除非断供，一般不会发生被强制处理的事件。
以买车为例，购车人自主出资4万，从放贷行贷款6万，购买价值为10万的车，杠杆率为2.5倍。假定贷款期限为5年，利息为0，则购车人每月还款金额为1千元。假设一种极端情况，该车被提走之后即刻完全损毁，价值为0。只要购车人每个月按时还款1千元，放贷行就不得要求购车人补充抵押品。
金融类杠杆包括融资融券、股指期货、商品期货、期权、结构化金融产品等，主要发生在交易所场内，其最大的特点是逐日盯市。当抵押品的价值低于某个临界值时，就需要补充抵押品或者追加保证金，如果不补充，则面临被强制平仓的风险。
因此，熟悉金融类杠杆的小伙伴儿担心房产价格下跌引发银行要求补充抵押品的想法很正常。
以买股票为例，投资者出资4万，从证券公司融资6万，购买总价10万元的股票，杠杆率同样为2.5倍。杠杆的作用是使得投资者的收益或者损失加倍。如果股票上涨了10%，投资者就赚取了25%的收益；如果股票下跌了10%，投资者就亏损了25%。
假设股票价格下跌40%，跌去4万，剩余6万，投资者就损失了全部4万的本金。如果投资者不追加保证金，证券公司将强制平仓并卖掉剩余6万的股票。如果行情很差，这些股票只卖了5万，那么，投资者不但损失了全部本金，还倒欠证券公司1万元。
当然，证券公司融资融券的规则没有这么简单。更可能的情况是，在股票下跌30%且投资者没有补仓的情况下，证券公司已经开启了平仓程序。
同样假设一种极端情况，企业一夜间破产，股票的价格为0，那么，投资者需要即刻补充6万的保证金，或者提供价值为6万的抵押品。同样的情况发生在买车人身上，买车人只需每月按时还款1千元既可。每月还款1千元和即刻补充价值6万元的保证金或者抵押品，这就是消费类杠杆和金融类杠杆在风险降临时的本质区别。
普通投资者对消费类杠杆比较熟悉，对金融类杠杆比较陌生，这一局面一直延续到2010年融资融券业务的开闸。两融业务深受投资者的欢迎。如上图所示，8年间，两融规模突破1万亿，接近1.2万亿。截止最新，两融规模接近8000亿。
两融的快速发展与风险相伴。
2015年7月初，上证综指周度大跌 12.07%收于 3686.92点，深成指大跌 14.95%，中小板指数下跌 13.30%，创业板指数下跌10.80%。前段时间，千股涨停与千股跌停轮番上演。行情过于激烈，使用两融的投资者的证券账户总值很快跌至警戒线或者平仓线以下。大量投资者无法正常补充保证金或者抵押品，被强制平仓。
我认识一个大户，2000万资金进场，通过两融加杠杆投资，股票峰值值8000万，他净赚了4000万。他计划冲刺1亿后离场，但不幸遭遇了2015年5-6月的股灾。大跌之后，大户心理发生了变化，他不再理性。他心存侥幸地等待反弹至8000万，但事与愿违，行情一路向下。峰值后的3个月内，他被强制平仓。被强平之后，大户还欠证券公司600多万。不得已，该大户卖掉了浦东唯一的房子还债。3个月时间，从净赚4000万到倒欠600万，像是人生给他开了个玩笑。这就是风险。1年内，人生再次给他开了个玩笑，卖掉的那所房子价格翻倍。人生如此残酷，该大户一蹶不振，这是后话了。
2015年，是两融爆仓最严重的一年，也是金融类杠杆的风险教育最普及的一年。
在宏观经济不好的情况下，虽然像按揭贷款这样的消费类杠杆值得担忧，但更值得担忧的是像两融这样的金融类杠杆。在同样的下跌幅度下，金融类杠杆的杀伤力更强。
因此，在选择杠杆类型的时候，普通投资者还是要量力而行，慎用金融类杠杆。
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