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公募REITs扩容提速，新能源融资“向绿而行”丨不动产证券化与REITs分论坛圆满举办

2024-10-11 17:32:16 来源：财视中国

关键字：ABS论坛 REITs 不动产证券化

2024年以来，不动产证券化与REITs利好消息不断。今年7月，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号，以下简称“1014号文”），标志着具有中国特色的基础设施REITs试点阶段结束，正式迈入常态化发行的新阶段。早在今年5月，REITs市场总发行规模成功突破千亿大关。“提速”、“扩容”，成为今年REITs市场的关键词。在房地产市场深度调整的今天，不动产证券化与REITs在盘活存量资产、激发市场活力方面展现出巨大动能。与此同时，新能源领域资产证券化成为市场关注的巨大蓝海之一。在此背景下，财视中国于2024年9月25日在北京举办“不动产证券化与REITs”论坛，与会嘉宾围绕公募REITs的发展展望、多层次REITs市场构建、新能源领域资产证券化等热点话题展开了热烈讨论，旨在把握市场脉搏，共探不动产证券化与REITs发展新机遇。

此次论坛为财视中国主办的“第十届结构性融资与资产证券化论坛”的分论坛之一。本届论坛得到了中国服务贸易协会商业保理专业委员会、天津市租赁行业协会的大力支持。论坛合作机构西部证券、北京一方保理、中核融资租赁、上海城投控股、华能贵诚信托、金谷信托、青岸投资、信达证券、长江证券资管、紫薇星石，媒体合作伙伴和讯网、英为财情Investing、财经头条、中金在线、证券之星、证券市场周刊、万联网、投资界、大众财经网。

作为“公募 REITs 现状与修复”圆桌讨论的主持人，光大保德信基金不动产投资部总经理于春超强调了公募REITs在发行和运营管理过程中的关键问题，并对市场现状和未来趋势进行了深入分析。他指出了在当前市场环境下，公募REITs因其高比例分红和盘活存量资产的特点而受到关注，投资价值愈发凸显。于春超进一步分析了REITs市场的分化现象。他认为，产权类项目（如产业园和消费基础设施）受经济影响较大，而能源类项目则相对稳定。对于REITs市场的波动，于春超认为其或与资金方的行为有一定关系，并期待未来产权类项目也能展现出良好的市场表现。对于REITs如何通过运营管理提升盈利能力，于春超认为，商业性更强的行业，比如商场、农贸市场、旅游景区通过运营管理提升盈利的空间较大，对基金管理人也提出了更高的要求。对于REITs市场的未来展望，于春超期待有更多的行业可以纳入发行范围，各市场参与者共同努力，为REITs市场健康、平稳、有序发展做出自己的贡献。

中航证券资管发展部总经理彭雷旸从专业角度深入分析了公募REITs的市场表现。彭雷旸强调，公募REITs作为适合长期资金入市的证券品种，其高比例分红和确定性收益的特点在当前市场环境下尤为突出。特别是保租房和新能源领域，因其收入与分红的高度确定性，在利率下行的环境中展现出更强的增长稳定性。此外，随着政策红利的不断释放，公募REITs市场种类进一步丰富，特别是4A级景区、养老资产等新型资产纳入范围，为市场注入了新的活力。回顾公募REITs的发展历程，彭雷旸指出，从2020年国家发改委及证监会发文启动公募REITs业务以来，相关政策文件不断推出，资产范围持续扩容。目前，市场上已上市的40多单REITs项目基本覆盖了各个资产细分领域的龙头，为投资者提供了更多选择。展望未来，彭雷旸认为，公募REITs市场有望在资产类别和供应端实现进一步扩容。他建议，各地可以整合省级或市级资源，打造细分领域的龙头REITs产品，以满足市场需求。对公募REITs市场的未来发展，彭雷旸充满信心。

东吴基金公募REITs总部副总经理、基金经理徐昊认为公募REITs市场将逐渐步入平稳期，专业化与细分化将成趋势。自全国首批公募REITs上市三年来，市场初期经历波动，但经过三年的发展，监管政策不断完善，市场逐渐走向成熟。徐昊表示，今年保障性租赁住房和能源板块REITs反弹幅度较大，但市场仍未达到最终平稳阶段。他认为，市场平衡的关键在于原始权益人的加入，只有当扩募及退出成为常态，市场供需关系达到平衡，且投资人认可的市场价值与原始权益人意愿相匹配时，市场才能保持相对稳定。针对近期1014号文取消收益率要求的政策变动，徐昊提醒业界需理性看待。他指出，尽管这一变动看似放宽了门槛，但市场上已发行REITs的隐含收益率仍保持在较高水平。短期内完全由市场选择可能并不现实，仍需保持审慎态度。此外，徐昊还强调了REITs上市中的风险管理问题。他指出，项目上市前需明确各方权责关系，以避免后续运营中的纠纷。同时，基金管理人需加强对基础资产质量和安全的关注，确保未来现金流预测的准确性。在信息披露方面，基金管理人需与运管机构、原始权益人建立有效互动机制，确保信息的及时、准确、有效披露。

对1014号文，易方达基金基金经理韩蕴哲从三个角度进行了阐述。首先，他认为REITs市场的资产范围将逐渐放开，从试点走向常态化发行，资产类型与海外成熟市场相近；其次，收益率的放开为市场提供了更大的谈判空间，有助于形成更合理的定价机制；最后，随着基金管理人在REITs业务中承担更多关键角色，其在投资者的考量权重将显著提升。展望未来，韩蕴哲表示，REITs市场的未来发展将做到速度和质量二者兼备。同时，韩蕴哲建议进一步扩大投资者类型的多样性，吸引社保养老金、普通公募基金等更多元化的资金进入市场，REITs市场有望成为重要的投资渠道。

▲ 圆桌讨论，从左到右依次为：光大保德信基金不动产投资部总经理于春超，中航证券资管发展部总经理彭雷旸，东吴基金公募REITs总部副总经理、基金经理徐昊，易方达基金基金经理韩蕴哲

广州交投集团财务部副部长陈希发表了主题为“三年扎根，三‘实’而立——拓展多维度REITs生态的广州交投实践”的演讲。通过讲述广州交投集团在REITs领域切实的获益、扎实的成长、坚实的拓展，展现集团在广河REIT上市三年来持续高效运营项目，为投资者创造稳定回报，并推动市场健康发展。

陈希首先介绍了广州交投集团的发展历程与成就。集团自2008年成立以来，深耕高速公路等基础设施建设与管理，已建成17条高速公路，总里程达803公里，投资规模超千亿元。集团不仅专注于现有项目的运营，还积极开拓新的交通基础设施建设领域，致力于打造粤港澳大湾区最大的物流枢纽。在REITs领域，广州交投集团通过精心筹备与努力，成功推出了广州广河REITs项目，并于2021年成功上市，成为首批九家试点单位之一。陈希指出，广河REITs的上市不仅为集团带来了切实的经济效益，如增加了权益型资金、盘活了存量资产、降低了资产负债率等，还显著提升了企业的运营管理能力和核心竞争力。上市以来，集团精细化底层资产管理、夯实制度体系、加强投资者关系维护，获得了扎实的成长。在此基础上，集团全面布局REITs战略，进行坚实的拓展，组建盘活存量资产团队、千亿资金团队和产业发展生态团队，积极牵头成立广州市基础设施发展基金和广州市基础设施REITs协会，共同创建一流REITs产业发展生态。

最后，陈希强调，REITs生态的拓展需要各方的共同努力与协作。他希望通过广州交投集团的实践经验和成果分享，能够激发更多机构和企业的参与热情，共同推动中国REITs市场的繁荣发展。

▲广州交投集团财务部副部长陈希

在主题为“双碳背景下，新能源企业证券化融资机遇”的圆桌讨论中，北京一方保理金融市场部负责人张信杰担任主持人。张信杰表示，随着新能源产业的快速发展，传统融资方式已难以满足日益增长的资金需求，探索创新融资模式成为行业共识。据张信杰介绍，北京一方与山东高速旗下山高新能源共同打造的合资混改平台，正是基于这一背景下的重要举措。该平台通过整合北京一方保理供应链科技平台的优势资源，实现了数字化与绿色化的深度融合，为新能源项目提供了全新的资产证券化融资路径。这一创新布局不仅拓宽了新能源企业的融资渠道，还促进了金融资本与绿色产业的深度对接，为新能源产业的可持续发展注入了强劲动力。在谈及新能源证券化未来方向时，张信杰表示，供应链服务商在资产层面应更加注重创新和多元化发展，实现细分化和多元化布局。

浙江中光新能源CFO徐尖斌深入探讨了新能源企业融资现状及证券化融资优势。他表示，当前新能源企业在融资方面面临政策和技术两大主要变动。政策变动直接影响新能源项目的收入预期，进而影响投资人的回报预期，从而影响融资难度。同时，技术快速迭代导致投资回报率的不确定性增加，投资人需更加审慎评估新技术路线的可行性。在此背景下，徐尖斌强调，证券化融资对新能源企业而言具备独特优势，特别是能够回收部分资本金，加速资金循环，这对于资金密集型的新能源行业尤为重要。另一方面，他也指出证券化融资带来的兑付风险和二级市场波动风险，要求企业在资产维护和现金流管理上更加严谨。

华电金泰金融市场部总经理金品详细介绍了新能源资产融资方式和作用。金品强调，新能源资产融资主要分为三大类型：开发阶段资产融资、成熟资产融资以及主体信用融资。其中，开发阶段资产融资面临小股东资本金投入难题，传统方式如租赁、保理等逐渐演变为信托等无征信融资方式。成熟资产融资则通过非标基金、类REITs等方式实现资金替换和资产盘活。主体信用融资则主要围绕央国企债券展开。金品特别提到，证券化融资作为与资产紧密挂钩的融资方式，对降低融资成本具有显著效果。通过资产证券化，新能源企业能够以更低的成本获得权益级资金，这对于央国企降低负债、优化资本结构具有重要意义。同时，证券化产品也为投资人提供了多样化的投资选择，特别是险资等长期资金，能够通过证券化产品实现固收部门的资产配置。

粤财信托绿色普惠部负责人郑创杰认为，新能源市场的潜力与待挖掘空间巨大。郑创杰表示，随着双碳政策深入实施，新能源装机总量已超50%，但发电比例仍不足30%，新能源市场还有巨大潜力有待释放。针对融资难题，郑创杰认为，传统银行融资模式已难以满足分布式光伏等新能源项目的需求，而证券化融资因其更看重运营能力而非股东背景，成为解决新能源企业融资痛点的有效途径。他表示，新能源资产因其绿色属性、现金流分散且可标准化，适合在公开市场进行证券化融资，依赖底层现金流覆盖投资人收益，有助于打破传统融资壁垒，实现有能者居之。为了进一步优化新能源融资生态，郑创杰提出了搭建基金、引入险资等多元化融资模式的构想，旨在解决从资产形成至标准化之间的资金问题，提升整个链条的效率与稳定性。他呼吁更多机构参与新能源融资领域，共同推动这一绿色赛道的健康发展。

▲圆桌讨论，从左到右依次为：北京一方保理金融市场部负责人张信杰，浙江中光新能源CFO徐尖斌，粤财信托绿色普惠部负责人郑创杰，华电金泰金融市场部总经理金品

上海城投控股投资公司党支部书记、执行董事、总经理周淮以“发挥金融‘活水’作用，赋能人民城市建设——以城投宽庭保租房REIT为例”为主题，分享了上海城投控股在保租房领域的工作实践与经验。城投宽庭作为上海城投集团旗下的租赁住宅品牌，已在上海建设并运营十个社区，总建筑面积超百万平米，为城市新青年提供高品质、集中式租赁解决方案。周淮表示，城投宽庭REIT的发行，是上海城投控股控股围绕自身发展战略、积极发挥金融服务实体作用的成果和实践，同时也助力上海城投控股由传统的“房地产正资产开发+销售”的经营模式向“轻资产+重运营”模式转型。城投宽庭保租房REIT成功发行，标志着城投集团在资产证券化领域迈出重要一步。周淮强调，REITs的发行不仅能够极大提升存量资产价值和使用效率，同时对企业而言能够效降低资产负债率、提升资金周转、促进债务化解。展望未来，周淮充满信心。他指出，中国基础设施存量巨大，公募REITs发展潜力巨大。未来城投集团将继续深耕保租房领域，通过提升运营管理能力、加强品牌建设、拓展资产管理能力输出等方式，推动业务向更高层次发展。同时，城投还将积极进行金融尝试，如持有型ABS等，吸引更多社会资本参与保租房建设，助力城市更新和盘活存量资产。周淮表示，“聚焦存量资产盘活，城投宽庭是城投打造保租房REITs的起点”，上海城投控股未来将继续全力参与到资产不动产金融化市场当中。

▲上海城投控股投资公司党支部书记、执行董事、总经理周淮

圆桌讨论“从Pre-REITs到公募REITs”由首程控股基金管理部总经理王甲同担任主持人，他同多位行业嘉宾深入探讨了Pre-REITs与公募REITs之间的市场衔接、合规准备、监管政策等问题。王甲同表示，Pre-REITs并非法定术语，而是基于市场实践推演出的概念。他认为，Pre-REITs实质是指以REITs退出为主要目标和方式的不动产投资阶段，其核心价值在于为公募REITs市场提供优质的资产储备。随着公募REITs市场的不断壮大，Pre-REITs市场也在逐步规范和完善，两者形成了相辅相成的关系。在谈及Pre-REITs的投资策略时，王甲同进一步强调，Pre-REITs的投资者需要充分关注两个市场的差异和退出的成功性，为未来的退出做好充分准备。同时，王甲同认为，一、二级市场紧密联系，一级市场的孵化与培育受到二级市场标准的影响，而二级市场的定价与投资者偏好又反过来影响一级市场的投资方向。

中联基金执行总经理王程同样深入探讨了深入探讨了Pre-REITs的定义问题。王程指出，Pre-REITs作为连接私募与公募REITs的重要桥梁，其定义在法律和监管层面尚不明确，但市场已有多类产品实质上符合Pre-REITs特征，如部分私募基金、CMBS及类REITs等。他强调，随着公募REITs市场的快速发展和配套政策的完善，特别是私募不动产基金管理人的推出，Pre-REITs概念逐渐清晰。然而，Pre-REITs产品通过公募REITs二级市场退出的路径仍面临诸多障碍，包括产品结构复杂、监管规则差异及合规性考量等。王程特别提到，当前Pre-REITs面临两大难点。首先，公募REITs市场对原始权益人的认定标准尚未充分考虑私募基金管理人的角色，这限制了Pre-REITs的有效退出。其次，由于Pre-REITs定义模糊，出现了多头监管问题，王程表示这不利于制定统一的优惠政策和市场规范。他呼吁监管部门出台相关政策，明确原始权益人认定及扩募资产募集资金使用用途，以促进Pre-REITs与公募REITs市场的顺畅衔接。同时，可以将税收优惠等制度引入Pre阶段，以提升Pre资金的投资吸引力和市场活跃度。

深创投作为具有国有背景的投资机构，依托其庞大的资产管理规模，在不动产投资领域深耕多年，在从Pre-REITs基金到公募REITs全链条均积累了丰富的经验。深创投不动产基金投资部执行董事江南分享了深创投在Pre-REITs领域的投资实践与对市场发展的看法。江南提到，Pre-REITs的核心在于资产需能够达到公募REITs的要求，并将公募REITs作为首要退出路径。他提到，深创投与旗下公募基金管理的两个公募REITs的原始权益人都已在合作Pre-REITs基金，同时也在与其他REITs原始权益人、金融机构紧密合作Pre-REITs基金。江南认为，公募REITs市场的出现促进了不动产投资、管理市场的透明度，公募REITs持有的不同领域、不同地域的资产各季度的信息披露能够让投资者充分对比资产运营情况，有助于提升不动产投资行业整体的投资运营效率。然而，在从Pre-REITs到公募REITs的过渡环节，仍需关注估值标准、原始权益人认定、回收资金使用等事项。同时，他认为私募基金投资资产通过公募REITs退出，有助于提升保险机构等金融机构资金通过私募基金投资基础设施资产的积极性，进一步，随着产业机构开发的基础设施能够更多地通过Pre-REITs基金出售，也能提升产业机构投资开发基础设施的积极性。另外，他提出合规标准不仅对公募REITs很重要，对保护Pre-REITs基金投资人利益也很重要。

天达共和律师事务所管理合伙人张璇在圆桌讨论中深入解析了Pre-REITs与公募REITs的合规路径与监管政策。张璇表示，公募REITs的合规性要求堪称“天花板级别”，对过程性文件的严格要求远超私募市场。她表示，公募REITs面向公众投资者，其合规性需经过多部门审批，确保尽善尽美。私募持有型不动产REITs产品则更多依赖主体信用，这导致了两者在底层资产合规性要求上的显著差异。张璇进一步指出，当前市场环境下，私募REITs尚缺乏明确标准，导致Pre-REITs产品直接转化为公募REITs存在一定难度。在此背景下，通过分层结构设计，将资产性较弱但现金流表现良好的项目先培育为类REITs，再逐步向公募REITs过渡，成为一种可行的策略。在监管政策方面，张璇认为，目前监管层正致力于优化市场结构，促进产业与金融的有效融合。张璇表示，未来一、二级市场的联动势必成为盘活存量资产利器，形成真正的一、二级闭环市场未来可期。

长安信托投资总监黄长清从发行端的角度深入阐释了他对Pre-REITs与公募REITs市场的见解。他表示，Pre-REITs具备高灵活性、高溢价性、高操盘性和高分层性四大特征。这些特征使得Pre-REITs在市场中机遇与挑战并存，为各类机构投资人提供了更加灵活多样的产品选择。在谈及市场策略时，黄长清表示，面对不同客户需求，金融机构应提供多样化的产品方案。对于具备公募REITs可行性的企业，可以借此机会搭建中长期的资本运作平台；而对于操作周期偏长或技术难度大的项目，也可发行私募REITs、持有型不动产ABS等过渡性产品。他强调，企业应结合自身长期战略和中短期策略，选择不同阶段最适合自身的金融工具。最后，黄长清强调，公募REITs与Pre-REITs都是市场上非常重要的金融工具，公募REITs的推出对于不动产金融具有革命性意义。另一方面，建议监管机构和市场机构进一步提高对Pre-REITs的重视与投入程度，以建设多层次的REITs市场。

▲圆桌讨论，从左到右依次为：首程控股基金管理部总经理王甲同、中联基金执行总经理王程、深创投不动产基金投资部执行董事江南、天达共和律师事务所管理合伙人张璇、长安信托投资总监黄长清

近年，全球金融市场风云变幻。不动产证券化与REITs在资本市场中的地位逐渐凸显，随着市场需求持续增长，其巨大的市场潜力逐渐成为各方关注的焦点。此次“不动产证券化与REITs”论坛的成功举办，不仅为业界同仁提供了一个深入交流的平台，也为推动不动产证券化与REITs市场的发展注入了新的活力。未来，随着监管政策的不断完善和市场环境的持续优化，不动产证券化与REITs将迎来更加广阔的前景。

声明：本文来自于由财视中国主办的“第十届结构性融资与资产证券化论坛”上的嘉宾发言，文章内容仅代表作者观点，不代表财视中国立场，我们的主要目的在于分享信息。若文章内容涉及投资建议，切勿直接作为投资依据。市场瞬息万变，投资请三思而后行。

责任编辑：Rachael

公募REITs扩容提速，新能源融资“向绿而行”丨不动产证券化与REITs分论坛圆满举办

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