从中企赴海外发行REITs透视我国公募REITs的未来

2021年4月21日，沪深交易所正式接收首批4单公开募集基础设施公募REITs项目申报。4月23日，沪深交易所受理首批基础设施公募REITs项目申请。5月6日，首批基础设施公募REITs试点项目扩容至10单。

所谓REITS，全称“Real Estate Investment Trust”，即房地产投资信托基金，指以能够产生稳定租金收益的不动产为主要基础资产，以标的不动产租金收入作为主要来源，并将可分派收益按比例分配给投资者的金融工具。REITS是房地产证券化的重要手段。

此次基础设施公募REITs的推进，标志着我国公募REITs试点又向前迈出关键一步。我国的基础设施公募REITs将充分借鉴海外市场公募REITs 60多年的发展经验，并结合基本国情和制度体系特点，以基础设施项目为出发点，助力资本市场服务实体经济。

01中企赴海外发行REITs火爆

2005年，越秀REITs赴港发行，成为中国首只境外发行的REITs产品，开启了境外发行REITs的序幕。但由于2006年7月《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的发布后，离岸控股公司无法直接持有国内物业。此后在境外发行REITs，需要通过离岸、在岸公司逐级控制境内物业。

近年来，内地房企赴海外发行REITs趋热。比如绿地新加坡REITs认购火爆成为近日市场热议的话题。据悉，该项目已于2020年12月28日获得新加坡证券交易所的上市许可，并计划今年5、6月间在新交所上市。

绿地集团此次赴新加坡发行酒旅REITs将是首支人民币和新加坡元双币种交易的产品，积极推动了人民币国际化。在绿地集团酒旅REITs认购火热的背后，我们不难发现，商业地产REITs正越来越受到投资者青睐，我国的商业地产REITs同样未来可期。

大信商用信托作为中国境内首家新交所上市的民营商业地产企业信托，在海外发展稳中有进，为投资者带来稳定且可持续的收益回报。大信商用信托首席执行官王秋在接受财视中国独家采访时表示，大信商用信托于2017年1月20日在新加坡上市，自上市以来，凭借积极的资产管理和扩展，为股东带来了稳健的收入回报和规模的快速增长。在2020年疫情以前，DRT向股东兑现了超过2位数的年化总回报，同其他上市的中国REITs相比具有较为明显的优势。

2020年受新冠疫情影响，大多数的REITs股价出现剧烈波动，普遍回撤30-50%范围，大信商用信托则以不到10%的调整幅度明显优于同类股票。

从大信商用信托的不俗表现到绿地酒旅REITs的火热认购，中国商业地产REITs作为投资界不可小觑的一股力量，正在以其独特的竞争优势取得越来越多投资者的重视。

王秋进一步表示，中国赴新交所上市的几只REITs在上市后的几年里都兑现了上市承诺。主要原因在于中国庞大的优质资产池和引以为傲的经济增长速度。从资产类别来看，这些资产覆盖了全国性零售物业、区域型零售物业、工业仓储以及奥特莱斯，较为全面的类别供投资者选择。对比成立更久的新加坡本土REITs, 中国企业在以下四个方面具备吸引力：

一是中国资产拥有较高的收入增长潜能，一方面中国资产的租金坪效与其他市场相比仍有较大上涨空间，另一方面中国资产也有很大的价值释放潜力；二是中国资产通常的发起人、资产管理人、经营管理都来源于一个体系，联动性强使得其能够快速应对变化；三是中国REITs通常都有非常丰富的潜在收购项目，为信托的未来增长带来更强动力；四是受市场透明度差异的影响，中国资产通常会有一定的折扣进入信托，相应的中国REITs会提供更具吸引力的派息水平，对于偏爱分红型的投资者来说，这是非常好的投资标的。

02回望国内REITs的发展历程

REITs在中国境内的发展先后经历了2001—2013年的探索研究阶段、2014—2019年类REITs阶段以及2020年至今的公募REITs试点阶段。

探索研究阶段，政策方面，从国内首次明确提出开放REITs融资渠道到人民银行、证监会和银监会分别成立REITs专题研究小组。中国监管部门开始布局中国境内REITs市场建设工作。

市场实践方面，越秀REITs打响中国内地资产在境外资本市场发行REITs的“第一枪”，隔年凯德商用中国信托也于新交所成功上市。另外，境内成功发行首单银行间REITs产品。

类REITs阶段，政策方面，中国不断推进REITs市场的探索和实践。2017年发布的《中国公募REITs发展白皮书》，首次系统分析中国REITs制度建设的问题，提出并论证“公募基金+ABS”方案的可行性。

市场实践方面，以中信起航REITs、鹏华前海万科REITs、勒泰REITs、保利租赁住房REITs、菜鸟仓储物流基础设施类REITs、沪杭甬徽杭高速REITs等产品为代表，中国REITs市场开始类REITs的探索阶段。

公募REITs试点阶段，中国REITs市场从私募的债务融资属性的类REITs产品开始转向公募的权益融资属性的公募REITs产品。

2020年4月，中国证监会和国家发改委共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。

2021年1月，上交所和深交所正式发布REITs业务配套规则，为基础设施公募REITs业务明确了相关业务流程、审查标准和发售流程。但是，此次REITs试点仅涉及新基建、交通、能源、仓储物流、环保、信息网络、园区开发七大领域，并未直接涉及商业地产。一系列密集的政策和规则的发布，标志着中国公募REITs的制度与市场建设在经历了十多年的探索后，终于正式启航。

2021年4月21日，沪深交易所正式接收首批4单公开募集基础设施公募REITs项目申报。4月23日，沪深交易所受理首批基础设施公募REITs项目申请。5月6日，首批基础设施公募REITs试点项目扩容至10单。至此，REITs试点再进一步。

就目前的国内市场而言，国内两大证券交易所已经逐步构建CMBS、类REITs等产品体系，涵盖写字楼、购物中心、门店、仓储物流等商业地产，支持企业盘活存量和转型升级，相应的ABS规则也已相对成熟。数据显示，自2014年开始由基金业协会事后备案以来，累计完成备案的类REITs产品规模已达1300多亿，底层基础资产以商业地产为主。

国内主流商业地产企业纷纷跳出传统住宅领域，对融资渠道多样化的需求表现较为旺盛。然而，国内现有的工具并未实现物业的真实出售和资产变现，更像是融资工具而不是退出工具。

相比国外成熟市场，中国大陆尚未形成严格意义上的REITs市场，国内的资产证券化产品体系也有待进一步完善，进而为商业地产提供更丰富的盘活机制和退出渠道，REITs正是急需补上的一环。

03若REITs试点扩大至商业地产领域，双向互赢

基于美、日、澳、英等发达国家商业地产REITs的历史经验和中国商业地产企业赴海外发行的火热，中国若能将REITs试点扩大至商业地产领域，将是双向互赢的战略。

首先，就REITs本身的特性来说，它是有效盘活存量资产、降低企业杠杆的金融工具，通过股权资本变现回收实现轻资产运营，具有流动性高、收益稳定、风险低的优势。

有专家向财视中国表示，对于房地产市场来说，REITs更像是稳定市场长期信心的压舱石。由于商业地产REITs持有的不动产是经营性物业，具备创造现金流能力，有利于引导商业地产投资进入价值投资通道，对房地产行业长期稳定发展具有重要意义。

对于开发商来说，推进商业地产REITs将倒逼开发商提升存量资产的运营管理，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后房地产市场需求大幅回落带来的资产贬损风险。

对于居民投资来说，商业地产REITs作为稳定分红的投资产品，有利于拓展居民对不动产的长期投资渠道，避免对住宅投资的单纯依赖，抑制炒房的投机力量。因此，推进商业地产的REITs符合“房住不炒”的原则，不等于放水房地产行业。

王秋认为，REITs将在以下三方面为企业带来利好。一是拓宽企业融资渠道，通过上市，企业可以打开权益资本市场以及拓宽银行融资渠道，未来还可以发行债券；二是企业依然能够通过自有资管体系对资产实施管理，相较于物业处置，依然对物业享有相当程度的管理权；三是REITs可以帮助企业梳理资产管理体系，实施更为科学精密的资产管理；四是REITs成功上市一般都会产生广泛的市场影响，会带来更多的合作伙伴和机会。

就当下的国内市场而言，由于国内经济下行压力加大叠加疫情影响，商业地产的资产价格将受到冲击。无风险利率的下行也将降低投资预期收益率。与此同时，专业的运营管理加上税收优惠将提高REITs产品的回报率，两者结合大幅增加了国内商业地产REITs未来顺利推出的概率。

虽然目前我国REITs试点并未扩大至商业地产领域，但随着试点的深入，立法、投资者保护、产品设计、发行规则等方面的经验将不断积累。有专家预测，我国REITs有望在未来三年内顺势扩展到商业地产领域，丰富行业退出渠道。

责任编辑：Lyanna