中小房企突围“现房”掣肘:合信地产欲信托补血3.4亿!

    2022-01-05 17:43:40    来源:新浪财经
    关键字:房企
    新年伊始,万象更新。2022年,楼市会变得好些吗?

    对各大房企而言,过去的一年,在资金端的考验可谓“惊心动魄”,甚至一度跌入“至暗”时刻。

    虽然年底再融资有所松动,但涉及范围毕竟很有限,更多房企仍需积极“自救”,特别是地产民企。

    据21世纪商业评论近日爆料,“TOP15强房企”新城控股(30.370, 1.01, 3.44%)大裁员,合并住宅和商业两条线,以优化组织构架,“瘦身”减负,节约现金流。

    实际上,这个爆料出来,让人一点都不感到奇怪。近些年,新城控股的商业开发“如火如荼”,有发展成集团“现金奶牛”的趋势,从发展模式上看,堪比第二个龙湖。

    龙湖商业偏重一二线开发投资,新城商业则偏重于三线乃至四线开发投资,随着三四线消费低迷,“重资产”的投资风险日益暴露。

    去年以来,房企围绕资金链曝出负面风闻的,多为千亿级规模的一线房企乃至头部房企,比如恒大、蓝光、新力、花样年、当代等。

    过去楼市,在“规模为王”时代,大家一致喊着房企“强者恒强”的马太效应加剧,“存在感越来越低”的中小房企,在楼市风云突变面前却变得“船小好调头”。

    这并不是说,他们现金流有多充裕,而是不太招人注意,一旦遇到问题,或卖身,或求合作,比如蓝润,主动官宣让央企中国供销集团对其收购增资或控股。

    还有一些中小房企,仍在积极寻求融资突围,特别是信托等非标融资迎来解冻窗口期,对其而言,无疑是雪中送炭。

    地产密探近日获悉,去年12月中旬以来,由中铁信托受托发售的“金沙2158期集合资金信托计划”(A类、B类与C类)三种产品均在火热推介中,其中A类募资1亿元、B类2.4亿元,C类暂未披露具体数据,期限均为30个月。


    该信托计划所募资金,将投向四川合灿置业有限公司,该公司为四川新晋“黑马”房企的合信置业集团附属公司。关于合信,请看地产密探此前曾做的《重磅!合信是谁?外金沙抢高价地》重磅稿件。

    上述信托计划所募资金最多3.4亿元,将对四川合灿置业增资,且占其增资后股本的20%,其中500万元作为股本金,3.35亿元作为资本公积,原股东成都首信置业持股被摊薄到80%。


    据悉,四川合灿置业主要为开发去年9月中旬合信地产在天府新区拿的一幅地块。彼时,成都进入2021年第二轮“双集中”供地,相比第一轮的火爆,第二轮被要求降温,很显然门槛也大幅度提高。

    9月16日,合信地产以约1.35亿元竞得天府新区华阳街道鹤林村一地块,净用地逾33亩,计容建面6.64万㎡,容积率3.0,成交楼面价6100元/㎡,溢价率10.91%,竞配建人才公寓比例高达78%,成品住宅比例100%,普通装修价不高于3000元/㎡。

    去年7月,成都市曾出台《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》,销售对象只针对两类人才,在销售程序上,符合条件的人才和普通购房者同步报名登记、分批选房并办理销售合同网签备案。

    “人才购房签约后,经组织部门、住建部门批准,剩余房源可按照我市商品住房销售相关规定,由土地竞得人组织面向普通购房者销售。”

    这意味着:相对于过去全部为普通住宅的项目销售,叠加高比例人才公寓的项目销售要复杂得多,为了做到“公开、透明、公平”,势必要更耗费时间,对房企而言,在销售资金回笼上是一个极大的考验。

    具体到合信,成都天府这个项目“配建人才公寓比例78%”,在去年三轮“双集中”供地中,堪称是配建比例最高的。更重要的是,该项目还是现房销售,就是必须盖到封顶后才能卖,这个更加考验房企资金链。

    在当前房企“再融资”普遍仍显紧张的大背景下,作为中小房企的合信若能借信托成功融资补血,也未尝不是一件好事,对行业也是一个积极的信号。

    从合信此次信托计划的风控措施来看,中铁信托对这次投资的风险把控可谓非常严格、谨慎。

    第一,中铁信托对关键事项具有一票否决权;

    第二,项目公司对外合同签订、资金对外支付等重大事项,均须中铁信托同意,同时委托第三方对项目现场监管;

    第三,项目公司、成都首信及合信集团实控人为华晟投资的回购义务承担连带担保。

    据某第三方信托销售平台披露,合信成都天府这个项目除了销售型人才公寓外,还有商墅、LOFT公寓等业态。

    与别墅不同,商墅虽为低密度、花园式产品,但实为商办属性,国内最早试水的应是万科VMO,LOFT公寓也为商业属性。合信成都天府项目,未来在这个片区相似业态规模会不断上升,如何有效去化也是个问题。

    不过,信托计划推介资料仍明确说,该项目综合楼面地价6100元/㎡,销售利润率较高,整体年化净回报率约13%,具有较高的降价空间,投资安全垫较高。

    但是否能如预期的一样,目前业内都不好下定论。在现房呈现之前,开发商合信都要承担项目持续的资金投入,资金压力会非常大,还有信托公司严格监管等掣肘。( 密探君)


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    责任编辑:Lily

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