公募REITs,城投转型发展新机遇

    2021-09-02 13:55:52    来源:青岛日报
    关键字:公募REITs


    公募REITs基金正在成为地方城投公司市场化转型的新机遇。


    公募REITs即基础设施领域不动产投资信托基金。从去年4月中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,到今年7月国家发改委印发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》,进一步增加了公募REITs的试点范围,公募REITs基金试点工作推进一年有余。截至目前,首批9只基础设施公募REITs试点产品上市已满两个多月。


    公募REITs基金中80%以上资产投资于基础设施资产支持证券,以基础设施项目为底层基础资产,依托基础设施项目的运营及维护获得基金价值提升,为投资者分红。


    从地方政府的角度来看,在地方政府债务规模日渐扩大、“隐性债务”核查愈发严格以及PPP项目监管日趋规范的背景下,基建项目融资渠道不断收紧,公募REITs将成为化解地方政府债务的有效手段。地方政府债务中较大比例用于基础设施建设,通过资产证券化的方式可以把存量资产变成能够流动的证券,有效化解地方债务问题。


    从城投类平台公司角度来看,公募REITs也将成为城投公司市场化转型过程的有力助推。这一点,从公募REITs的试点行业范围可窥一二。


    试点甫一公布,公募REITs的试点行业范围涵盖仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理、信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。这些行业项目大量存在于各地城投平台中:收费公路类项目主要分布在PPP项目公司、各地交投企业中;产业园区类项目的资产所有方包括各地城投类国企、产业园区建设及运营类社会资本等。


    7月进一步增加试点范围,其中与城投公司直接相关的是“市政基础设施的停车场项目、保障性租赁住房”。这次新增的试点范围,对于城投公司的融资工作来说,无疑打开了一扇窗。


    以停车场项目为例,青岛于今年5月成立了青岛静态交通有限公司,全面运营青岛市公共停车资源。该公司近日发行了成立后首期停车专项债,专门为青岛市停车泊位及海尔路-银川路区域交通基础设施建设工程项目筹集资金。在后期运营过程中,该公司可探讨公募REITs业务,将优质停车资源、项目作为底层资产发行标准化金融产品,实现存量资产的流动性。


    公募REITs公开募集、上市流通的特点将有效化解企业居高不下的负债,盘活存量资产,促进城市基础设施建设的持续投资和发展。


    另一方面,公募REITs还将为城投公司的转型和市场化另辟蹊径。基础设施公募REITs的核心价值是脱离发行主体信用评级,依靠底层资产本身的质量来进行权益型投资,要求底层资产质量优质,能够产生持续稳定的现金流,具备可持续增长性,资产估值合理。这种“权益导向原则”及注重底层资产优质性的特点将有力倒逼城投公司主动转型、适应市场,城投公司要改变过去那种重建设轻运营的思路,不仅要重视基础设施建设,更要重视基础设施的运营和获利。


    凡事一体两面,就公募REITs的试点范围也有业内人士认为,真正拥有稳定现金流基础设施资产的地方城投平台,融资渠道一般较为通畅,不太可能存在融资难的问题。并且,通过公募REITs融资意味着资产要出表,对这些平台后续的评级和债权融资可能产生不利影响,使其发行公募REITs意愿不高。相反,那些真正现金流紧张,融资需求较高的平台,往往很少拥有符合公募REITs底层资产标准的资产。这样的错配,或使得短期之内REITs产品规模扩大存在困难。


    责任编辑:Hester

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