一线城市,房价不许躁动

    2021-02-02 10:14:34    来源:第一财经日报
    关键字:楼市


    最近一线城市密集调控。


    从上海开始。


    1月21日,上海市住建委等8部门联合发布意见,“沪十条”出台,市场关注点重点落在了调整增值税免征年限严格执行住房限购政策两项上。


    前者要求个人出售商品住房免征增值税年限从2年提高至5年,打击市场投机行为;后者则规定,夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算,打上了离婚买房的“补丁”。


    1月25日,上海进一步规定,法拍房也纳入限购的首套房源范围,买法拍房也需要“房票”,无购房资格的需承担悔拍等法律后果,这同样也有“补丁”意义。


    深圳很快跟进。


    1月23日晚,深圳住建局发布通知,强势提出8条调控措施,包括加强购房意向登记管理,严格审查购房人收入证明、征信报告、购房款来源以及银行流水单资格信息等,违规将暂停使用网签系统3年,意在保证“房票”真实。


    尤其值得注意的是,此次深圳启用“购房意向登记系统”,把所有购房者及其意愿和行为都锁定在系统里,被业界认为是开启深圳楼市的征信时代。


    而伴随着此次调控的,是对前期在华润城润玺项目申购中弄虚作假的12人进行处罚,暂时停止使用网签系统、公积金,不得申请人才公寓、公租房等,几乎被判了参与楼市的“无期徒刑”。


    然后是杭州。


    1月27日,杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》。杭州此次调控力度大,五条措施被称为“杭五条”,分别是:落户杭州五年内,限购一套房;赠与房屋的,赠与者三年内不得买房;中签率10%以内的红盘,五年不准卖;以无房户身份买中的红盘,限售期继续拉长;增值税免征年限,从2年增长到5年;无房人才认定追溯到三年。纵观杭州调控的五条策略,重点同样在于打击投机行为,落实“房住不炒”。值得注意的是,杭州也借鉴了上海的“增值税免征2改5”,可见杭州也面临着与上海类似的网红盘频繁炒作问题。


    北京、广州虽然还未出台官方调控新政,但两地调控鼓声已经敲响。


    1月27日起,广州的四大行房贷全线涨价,已有银行暂停房贷。北京调控的弓弦也已拉开,1月26日,北京市住房和城乡建设委员会党组书记王飞在做客“市民对话一把手”节目中表示,打击恶意炒作和违规资金进入楼市,是今年整顿房地产市场秩序的重中之重,近期就将开展专项行动;要注重防范化解房地产市场的风险,持续加大对违法违规行为保持高压执法态势。


    梳理一下,一线城市的次轮调控,更多的是打补丁,虽然力度并不大,但其中的意味非常明显。从决策层年初就开始大规模调控来看,一线城市,楼市仍不应该躁动。


    从具体的调控措施来看,更有深意。现在的一线城市调控,已经不仅仅是“五限”(限购、限贷、限价、限商、限售)了,除了不停地“打补丁”,还积极探索各种新的调控方式,如深圳开启“征信时代”,此前虽然具体执行中有类似的做法,但正式将征信作为拿到“房票”的敲门砖的,深圳这是第一次。


    而如果我们把“五限”看作是楼市调控的1.0版本,那么一线城市就已经率先探索调控的2.0版本了。



    如果说楼市调控的1.0版本更多的是聚焦在如何精准地“限制”,那么调控的2.0版本则将重点聚焦在如何更加精准地“供给”了。


    从以“五限”为代表的1.0调控措施来看,行政措施无疑是最立竿见影的,但具体措施在刚出台时往往也容易被夸大即时效果,而在执行的过程中却容易“按下葫芦浮起瓢”,长期来看仍治标不治本。


    以限购为例,今天几乎所有的一二线城市都已实施或曾实施限购,但一轮货币“流动性放大”之后,“五限”之下的楼市调控到处“漏水”,去年以来以北京、深圳、上海、杭州、广州、成都为代表的一二线城市量价齐升,甚至出现了业主抱团涨价、频繁跳价的情况。

    这也从侧面说明,对于北上广深这样的一线城市和部分核心二线城市来说,仅仅是从“限”的角度来调控是不够的,还必须从深层次解决楼市上涨的根本原因。


    中央一直在强调“房住不炒”,这里面有两个方面,一是要保障住,二是防止炒,而以“五限”为代表的1.0版本重点关注的是“炒”,所以对于房价一直在暴涨的一线城市来说,未来的调控,更多的是从“住”的角度来保障。


    怎么保障住呢?也有两个方面,一是增加供给,即提供更多的住房;二是精准定位,即将房子卖给真正需要住的人,而不是单纯的投资(投机)客,此次深圳、杭州的调控中,上海对离婚后买房的限制,深圳对“诚信”的重视,杭州、上海提高免征增值税年限,都是希望将房子卖给真正“住”的人。


    而在供给方面,最近有一则消息,可能很多人在调控的呼声中忽略了。1月28日新华社的消息,上海市房管局公布,《上海市住房发展“十三五”规划》确定的新增供应70万套租赁住房的目标已超额完成。


    截至2020年末,上海共推出租赁住房用地152幅,规划建筑面积逾1000万平方米;可供应至少22万套新建租赁住房,已开工的11万套正在加快建设中。


    此外,近13万套各类聚焦职住平衡、配套完善、交通便捷的转化类租赁住房已形成市场供应。“十四五”期间,上海市将持续高质量推进租赁住房建设。


    增加公共住房保障,这也是我们之前提到的“二次房改”的核心要义,在商品房市场基本能够满足市场化需求之后,就需要确保人民“住有所居”,这对北上广深这样的千万级人口城市来说尤为重要,毕竟现在房价那么高了,如何让更多有真正需求的人买房落户,真正从“工棚城市化”向“市民城市化”转变才是关键。


    所以我们看到,近两年来,深圳也一直在增加公共住房用地供应力度,在2020年5月出台的《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》中,提出要持续加大商品住房和公共住房用地供应力度,推动170万套住房落地建设。


    2020年,深圳将圆满完成293.2公顷居住用地的供地计划,较去年增加近一倍,尤其是公共住房用地供应较去年大幅增加。


    同样,北京也在推共有产权房屋,虽然目前推出的一些房子在地理位置及价格上还差强人意,遭市场诟病,但至少这个方向可以看出,一线城市都在调整房地产市场调控的策略,从以“限”为主向“限”“供”结合转向。


    那么,未来的房地产重点会是保障性住房吗?这当然不是。因为不管是从决策层趋利的角度还是从调控的角度看,市场都不会到那一步。



    在市场上,对房价影响最大的两个因素应该是土地供应和调控政策了。


    从土地供应来看,卖地对今天的城市发展来说贡献太大了。据中原地产研究中心1月4日发布的统计数据显示,2020年,全国50个“卖地”收入最高的城市合计土地出让收入达到42058亿元人民币,同比上涨18%。


    其中,上海、杭州、北京、武汉、宁波等14个城市土地出让收入超过千亿元。上海、杭州、广州、南京四城“卖地”收入超过2000亿元,而上海以2952亿元全国居首。


    这是个什么概念呢?以卖地收入第一的上海为例,2020年,全市一般公共预算收入完成7046.3亿元,而卖地收入(计入政府性基金收入)是一般预算性收入的41.9%。全部建保障性住房当然不能卖这么多钱,毕竟很多二三线城市,全指望着卖地为债务兜底。


    而另一方面,在调控1.0版和2.0版之外,还有另一个大杀招,那就是房地产税。在去年12月23日,财政部长刘昆在人民日报上刊文称,要在“十四五”期间按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。


    很多人都认为,房地产税是大势所趋,唯一的问题是落地时间。其实不然,从各国的征税经验来看,如何确定范围、税率等同样影响效果。


    当然,征与不征的效果肯定截然不同,如果征税的目的是落实“房住不炒”,那么对于市场来说确实是极大的“灰犀牛”——当你知道它就在前面冲你而来,长期持有多套房产的成本与意愿显然将大打折扣。


    中国的房地产市场,调控越来越成为常态,无论是1.0还是2.0,到最后越来越成为政策与市场博弈的工具,却挡不住房价的一路上行。


    北大国发院徐远教授统计,从2016年国庆节开始的房地产调控,4年多时间,一二三线城市分别累积上涨了15.9%、23%和25.3%,简单平均上涨21.4%,平均每年上涨5.3%,主要大城市房价都是上涨的,没有例外。


    现在的情况是,房价越涨,调控越严厉;但房地产市场是如此复杂,套利者比比皆是,新的“漏洞”又刺激房价上涨。我们是不是应该换一种思路:既然房子是一种商品(资产),进入市场交易,买卖套利难道不是正常的吗?保障者做好保障的那部分不就够了吗?


    责任编辑:七叶


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