【REITs】刘洋:中国REITs发展的五大方向

    2019-08-04 18:20:45    来源:泡杯茶看金融
    关键字:REITs

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    一、中国REITs发展现状

    (一)中国REITs的发展环境

    (二)中国类REITs市场发展情况

    二、发展中国REITs的意义

    (一)REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径

    (二)REITs是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式

    (三)REITs是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是构建房地产长效机制的重要组成

    (四)REITs是促进金融与房地产良性循环的重要工具

    (五)REITs是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑

    三、关于中国公募REITs时间表

    四、发展中国公募REITs亟待解决的问题

    (一)制定公募REITs的法律架构和业务规则

    (二)明确公募REITs的监管体系

    (三)丰富公募REITs投资者类型,加强投资者教育

    (四)明确税收优惠及税收中性的原则

    (五)市场的专业人才培养储备

    五、方向一:公共基础设施(PPP)领域

    (一)REITs与PPP的契合性

    (二)REITs对PPP的作用

    (三)PPP+REITs联动效应的重要意义

    六、方向二:商业地产(长租公寓)领域

    (一)REITs对商业地产的意义

    (二)REITs与长租公寓的结合相得益彰

    七、方向三:医疗健康(养老地产)领域

    (一)养老地产REITs的发展背景

    (二)养老地产亟待REITs助力

    八、方向四:城市更新领域

    (一)城市更新的核心需求

    (二)REITs在城市更新中的应用空间

    九、方向五:工业地产(物流地产)领域

    (一)中国物流地产正迎来绝佳发展机遇

    (二)REITs与物流地产的联动效应

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    中国REITs发展现状

    (一)中国REITs的发展环境

    应当说,我国当前REITs的发展是目前为止最佳的状态,监管层、实务界和学术界等都在积极推动中国版REITs的落地。我们始终认为中国REITs破晓的黎明、胜利的曙光就在眼前,并且租赁住房和公共基础设施(PPP)领域是中国版REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

    1、REITs非常符合国家层面的政策方针,并不断得到顶层设计的明确支持

    REITs非常符合国家层面的诸多政策方针如服务实体经济、防控金融风险、推动高质量发展和实施供给侧结构性改革等,还可以协助落实“三去一降一补”的宏观政策,盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业的财务杠杆。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具,REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。

    近年来推进REITs的主要顶层设计:

    2016年6月3日,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号,明确提出“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”;

    2016年10月10日,国务院发布《关于积极稳妥降企业杠杆率的意见》(国发〔2016〕54号),明确提出“支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”;

    2017年1月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,明确提出“创新经营性国有资产配置方式,建立健全国有资本形态转换机制,以提高国有资本流动性为目标,积极推动经营性国有资产证券化”;

    2017年7月18日,证监会、住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。《通知》明确提出“加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

    2、类REITs产品的接连推陈出新,既在实操层面为真REITs落地夯实基础,又通过它们的创新示范效应,普及REITs知识理念、推动市场发展

    自中信启航类REITs开始,证券交易所的资产证券化逐步成为了国内类REITs产品的重要运作载体。类REITs产品在交易结构、会计处理、税务筹划和资产评估等方面愈发成熟,且不断创新。

    例如,保利租赁住房REITs产品的推出开创了在类REITs产品中引入“一次审批、分期发行”的储架发行方式的先河,并得到了央视在内的广泛报道,验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性,为租赁住房资产证券化树立了优质榜样。成为住房租赁市场的一个标志性事件,从而推动“房子是用来住的,不是用来炒的”发展趋势。

    3、各界都在为中国REITs的发展建言献策,为推动中国版REITs落地而努力

    近年来,监管层、实务界和学术界都在积极推动中国标准版公募REITs落地。央行副行长潘功胜此前指出,正在与相关部门研究,希望能够尽早展开公募REITs试点。今年两会期间,中国人民银行系统的多名全国人大代表提出提案建议,建议因地制宜尽快推出公募REITs管理办法、支持REITs试点工作开展及出台REITs税收政策等。此前的兴业皖新REITs产品即是在银行间市场发行。

    证监会副主席李超则表示,要提升基金行业服务实体经济的质量和效率,研究推出投资不动产、基础设施的公募基金产品。证监会系统在近年来也是多次表示推动中国公募REITs。在证监会系统2018年工作会议中,指出研究出台公募REITs相关业务细则;在《深圳证券交易所发展战略规划纲要(2018-2020年)》中明确指出,研究推进REITs产品,形成具有深市特色的REITs板块。全力开展REITs产品创新,为住房租赁、政府和社会资本合作(PPP)项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs,引入多元化投资者。配合研究制定REITs相关配套规则,推动相关主管部门出台税收优惠等政策,营造良好市场环境。

    国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏博士已在国内推动了十三年的REITs,并且在监管层面的顶层设计上产生了很大的影响。北大光华管理学院REITs课题组已发布了《中国公募REITs白皮书》等多份REITs研究报告,得到了众多媒体的广泛传播。前不久,北大光华管理学院还与中联基金共同发起成立了REITs研究中心。CNABS的林华博士、庞阳博士等,也通过举办论坛、出版专著等方式推广中国REITs。我们REITs行业研究,也在通过传播REITs最新政策、研究动态和前沿实操案例等,为推动中国REITs事业进步贡献力量。

    (二)中国类REITs市场发展情况

    1、类REITs发行情况

    根据Wind数据,截止2018年4月8日,国内市场发行类REITs共32单,发行总额687亿元。其中最近的一单类REITs为“皖新光大阅嘉一期资产支持专项计划”,这单产品是国内首单嵌入资产赎回安排的类REITs产品,也是国内目前为止物业资产数量最多的类REITs产品。

    2、类REITs及CMBS底层资产情况

    根据CNABS数据,截止2018年1季度,从我国类REITs及CMBS的底层资产分类看,已发行的CMBS、类REITs产品底层资产分类主要可分为商业地产、写字楼、酒店和公寓等。其中,商业地产占比最大,为33.25%,发行规模256.39亿元。写字楼/商业和写字楼规模占比分别为23.31%和22.76%。

    从底层资产分布地区来看,CMBS&类REITs产品主要围绕一线、新一线城市进行布局,合计市场份额高达92.27%,一线城市中北京地区占比37.62%、上海地区占比17.78%、深圳地区占比10.70%,广州地区占比6.16%。

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    发展中国REITs的意义

    发展中国REITs市场尤其是推出公募REITs,可以(1)盘活公共资产,激活地方投融资效率;(2)拓展长期资本形成机制,改善金融资本供给效率;(3)推动养老金等投资于优质资产,为全民共享经济发展成果提供理想渠道。还可以使普通居民个人通过资本市场参与房地产投资,盘活存量资产,加快去库存进程,特别是对于个人难以单独投资的商场、工业园区、仓储基地、医疗保健用房等,引导资金进入多元化的地产投资领域,追求长期限、稳定的租金回报收益,而非短期的价值提升,引导资金脱虚入实、服务实体经济发展。

    REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径;是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒”思想的重要抓手,是构建房地产长效机制的重要组成;是促进金融与房地产良性循环的重要工具。是建立健全住房租赁金融支持体系的重要支撑。

    (一)REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径

    第五次全国金融工作会议强调“形成融资功能完备、基础制度扎实、市场监管有效、投资者合法权益得到有效保护的多层次资本市场体系。2016年发布的《中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见》中也明确提出:“依托多层次资本市场体系,拓宽投资项目融资渠道,支持有真实经济活动支撑的资产证券化,盘活存量资产,优化金融资源配置,更好地服务投资兴业。”

    REITs具有提高融资规模和拓宽融资渠道的优势,能够显著促进融资功能的提升。在目前的实际操作中,REITs的融资规模基本上与物业评估价值一致,高于经营性物业贷款、CMBS等其他融资方式,并可帮助企业减少对传统融资方式的依赖。能够增强

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