从大众投资者视角看REITs产品

    2019-07-12 07:30:00    来源:国金ABS云
    关键字:REITs


    星瀚微法苑,作者星瀚RICC,已获得作者授权。

    如前篇所述,商业地产项目投资中有效的物业管理非常关键,强大的物业管理团队不但能带来稳定的租金收入,还能促使项目本身的增值。而且从投资视角来看,有足够多的财务资源去购买足够多的物业才能做到安全的分散化投资,这种分散不但体现在地理区域的分散,也包括物业类型的分散。但是自持产权式的商业地产投资模式对资金门槛要求很高,大多数投资者投资后都会产生流动性问题,出售不动产物业既耗时又成本不菲,而且如果后续商业管理不佳,租金流不稳且项目贬值不说,持有的物业产权也恐难脱手,如此不但投资目的无法实现,就连投资本金的沉淀成本也非常高昂。

    在此现状下,不少中小投资者选择投资房地产投资信托基金(又称REITs),以满足分散化投资的需要。REITs究竟是如何运作的,有何优缺点,本文将进行探讨。

    REITs是一种依照专门的法律程序,从事房地产物业运作的投资机构,以发行受益凭证(股票或基金单位)的方式汇集特定多数投资者的资金,由专业机构进行房地产行业的经营管理,并将收益高比例地分配给投资者的信托组织。可能有人会将房地产投资信托基金与房地产商业信托的概念进行混淆,但二者之间有着巨大的区别:

    第一,投资内容不同。商业信托可投资尚未形成稳定收入的项目,通俗点说资金可用于房地产开发,但REITs投资方向严格限制于具有稳定、持续收入来源的不动产。

    第二,分派比例不同。商业信托的分派比例依据信托合同的约定。但REITs规定必须向单位持有人分配不少于税后收入净额的90%。

    第三,举债能力不同。商业信托对负债比例并无太多限制,负债比例可能很高。而REITs的负债比例法律规定予以严格的限制。

    第四,管理权限不同。商业信托中管理人一般权限受到限制,不主动管理。而REITs的管理人可投资各种允许的资产,主动管理程度更高。

    正因为REITs有上述特征,所以对中小投资者而言REITs有如下四大优势:

    一、投资门槛低

    REITs产品通过资金的集合,为中小投资者提供投资利润丰厚的商业房地产行业的契机,有些REITs产品初始投资金额只需要20万元人民币,而不论是购买商铺还是房地产信托产品,投资金额均远远高于这个数字。

    二、投资物业分散且品质高

    REITs产品不但投资于商业地产,还可分散投资于不同物业资产组合,如零售、工厂、办公室、酒店及医疗健康等,能够同时满足对地理区域和物业类型分散的投资需求。(图一)而且,因为REITs产品不能用于房地产开发,所以能够成为REITs的物业都是已经形成稳定租金收入的成熟物业,同时REITs管理团队注重专业管理,通过积极管理租约,提升出租率,并制定长远发展策略,如收购合并,以增加回报潜力。

    三、稳定派息回报

    如前所述,因为REITs产品负债率低,且法律强制将大部分经营收入分派给投资者,这就决定了REITs有稳定的派息,且派息率整体超过5%(图二),高派息使得REITs的长线表现十分优秀(图三)。除了稳定的派息之外,通过股票形式发行的REITs投资者在赎回时还能坐享产品单位净值的升幅。

    四、退出渠道便捷

    通过公开渠道发行的REITs产品就如同股票一般,可以随时兑现,而购买产权式商铺的投资模式,在退出时会产生流动性问题,毕竟要出售一个物业既耗时又费钱,如果不幸持有上篇中提及的那个物业时,则更不存在出售的可能,最后商铺产权只能烂在自己的手里。

    不过遗憾的是,REITs产品的设计很大程度上依赖于政府的免税政策,而国内目前尚未放开政策,所以目前国内并无真正REITs的产品。有些机构在尝试类REITs产品,但是与真正的REITs产品差别巨大,最典型的就是类REITs产品并未实现资产真正装入,无法做到资产的风险隔离。国内投资者目前如果想投资REITs产品只能寻求国内外资银行的帮助。(图四)

    (特别说明:REITs产品并非保本保息,以往业绩不代表未来走势,投资有风险,理财须谨慎)

    焦点新闻