城市更新存量改造将是房地产业下一个风口

张平

常务理事

国际金融地产联盟

【嘉宾简介：张平现任泰禾集团战略投资部存量资产与海外地产投资总经理；皇家特许测量师学会(RICS)亚太区教育标准董事会(AESB)成员、RICS中国理事会理事、RICS中国区发言人及考官；国际建筑业主与管理者协会(BOMA)中国常务理事、 BOMA中国研究委员会主席、中国商业地产研究专家；中国人民大学商学院MBA项目课程教授、企业导师及考官；上海交通大学海外教育学院中国商业发展研究所首席发言人；香港房地产协会会员；联合国项目事务署(UNOPS)特邀项目评审专家；国际注册商业房地产投资师（CCIM）；国际金融地产联盟(IFFRE) 常务理事；国内外媒体特邀资深评论员及专栏作家；中央人民广播电台特邀评论嘉宾。曾任RICS中国商业地产专业委员会主席、盈石集团研究中心总经理、Cushman & Wakefield董事兼中国区研究部总负责人。曾就职于中华人民共和国香港特别行政区政府负责中国区投资咨询市场推广。她还创立了包括“中国商业地产信心指数” 在内的中国商业地产市场首个晴雨表“商业地产指数体系”，填补了市场空白。】

财视中国：我国存量地产的发展现状和趋势是怎样的？市场和资产管理的关键点有哪些？

张平：中国商业地产现在处于相对萌芽状态，整体的商业地产最主流的物业类型是商业写字楼。如果以中国二十大城市为样本来看，中国甲级写字楼的存量在9000万平方米，近几年，写字楼的新增供应处于相对历史高峰，所以未来几年将是一个去库存时代。商业物业存量1.5亿平方米，未来几年新的供应是相对下降状态。在这种情况下，尤其在一线城市核心地段，好的优质物业的供应会越来越少，所以资产管理也越来越重要。关于怎么衡量资产管理的指标，最关键看三点，第一点，衡量资产管理的财务指标，第二点是租户满意度，第三点是能源管理。为什么这三个指标最重要，从资产管理的视角而言，首先要满足投资者的目标收益，所以财务管理至关重要。因此需要定期地去监测财务指标的表现，是否可以满足投资组合的财务需求。第二就是租户满意度，客观独立的第三方租户满意度是衡量资产管理非常重要的晴雨表。第三个指标是能源管理，目的是开源节流。综合上述三点，通过开源节流，降低能耗，降低成本支出，通过关注财务指标的表现，达到最优的资产管理组合是资产管理三个很重要的点。

财视中国：如何看待我国商业地产的投资环境和投资机会？

张平：商业地产未来是一个存量市场的时代，所以其实越来越多的开发商会把注意力从住宅转到商业地产上。开发商投资者更多的是从投资端出发，但也在打造自己运营端的能力，这是一类投资者。基金是一类比较活跃的投资者，例如人民币基金、美元基金。他们最关注的是中国一线城市、二线城市核心地段的优质资产。此外，保险公司也是一类投资者，但保险公司对于收益安全性要求更高，如何稳定持续的增长是保险类稳定投资者最关注的点。

目前中国商业地产市场投资环境面临着两大问题：

首先是资金沉淀的问题。很多开发商在过去房地产的黄金时代倾向于做住宅的原因是因为高周转、快回现。但是商业地产的本质决定了它会面临大量的资金沉淀，这意味着商业地产的资金难以像住宅一样实现高周转的退出。所以这种情况下如何能够在融投管退，尤其是在融资端和退出端，通过投融资的方式去解决开发商周转难的问题。现在我们看到很多的类REITs，比如abs，mbs，资产证券化的试水主要是为了商业地产在退出端能够解决资金沉淀的问题。因为只有解决了资金通道的退出问题，才能鼓励更多的开发商和投资机构，继续持有优质的商业地产。

第二个问题是在资产管理上。中国现在的资产管理水平处于相对初期的状态。中国目前在商业资产管理端，尤其是硬件水平上可以比肩欧美。例如超高层，或者核心地段的地标性建筑等，很多都是用最先进的材料、工艺、工具去把硬件做到非常高的水准。而中国目前欠缺的则是资产管理能力。美国一些拥有几十年甚至上百年历史的建筑，虽然历史久远，但得益于他们的资产管理使物业依旧如新。我们会感受到很强的历史底蕴，感受不到陈旧感和资产管理带来的物业价值的贬值。相反，通过时间的沉淀，资产有进一步的增值，这其实就是资产管理最重要的价值所在。

因此，目前中国商业地产市场，两个亟待解决的问题，一个是退出端问题，另一个是在资产管理的持有端，如何通过优质的资产管理需提升物业价值，从而提升资产价值。

关于未来商业地产的投资机会，一个是核心地段的优质物业会持续受到投资者的追捧，另一个投资机会是在城市更新存量改造上，尤其是在中国的一线城市。

财视中国：海内外有哪些值得借鉴的，盘活老旧商业地产的经验？

张平：城市更新、存量改造是中国未来的下一个风口。

海外市场有非常多优秀的经验是值得借鉴的。例如英国的城市更新一直走在世界前列，在今年1月19号国际金融地产联盟上，我们和英国大使馆联手在英国大使馆官邸，就中英城市存量改造举办了一个国际峰会。会上发布了《2018中英城市更新及存量改造白皮书》。这份白皮书也是全球首部在中英领域，对于城市更新及存量改造市场的总结和借鉴。其中提到了英国、中国，在制度、法律、税收上，以及实操层面的对比。目前中国还停留在发现老旧物业以及改造的层面。而英国很多是拆除重建。白皮书借鉴了香港重建局存量改造的经验，包括如何拆除重建以及如何给予税收优惠和政策上的指引。

中国现在面临一些核心位置的物业，由于硬件原因，没办法再进行改造，下一步就可以选择拆除重建。例如有些闲置物业，存在其经营不匹配市场环境等问题，就可以通过城市存量改造提升价值。所以这些海外经验是值得借鉴的。国内的案例是近几年才开始。在北京有非常知名的项目，就是北京太平洋百货改造为盈科中心的项目。太平洋百货完全变成了一个写字楼，目前是满租的状态，这就是一个非常好的更新案例。此外，长安街沿线中粮广场的C座商改办项目，将家居卖场改办成为写字楼，这个项目拿了年度城市更新大奖。以上都是非常好的案例。

我们看到越来越多的项目改变了原先的用途，从商场、酒店改造成写字楼，盘活了整个存量，把价值最大化，从而得到了非常好的租金收益和资产价值提升。上海刚刚开业的长风大悦城，实行了商改商改造。项目完成后，市场未来对租金收益非常看好。可以看到国内有一些试水，另外海外有非常多的项目可以借鉴。

下一步随着科技的发展，加入人工智能、智慧城市、科技地产等概念，可以辐射到地产+医疗、地产+教育、地产+科技等领域，可以把城市存量更新市场做得更好，这也是摆在我们从业者身上的重任。下一个方兴未艾的市场，一定是中国的城市更新存量改造的市场。

责任编辑：小蒹